商铺租赁一般租金比较高，租期比较长，装修费用较大，一旦发生纠纷往往损失比较大。北京房产律师-黄争荣律师通过对执业过程中遇到的商铺租赁纠纷案例分析和总结，发布商铺租赁法律风险防范提示。

第一、房屋产权、使用权及权利瑕疵。

1、房屋是否属于合法建筑。

《商品房屋租赁管理办法》规定属于违法建筑的房屋不得出租。

何为违法建筑，主要是指没有取得建设工程规划许可证或者没有按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。是否是违法建筑实际上是看房屋建设是否符合规划，有没有取得建设工程规划许可证可以通过查询得知，但有没有按照建设工程规划许可证的规定进行建设这个就不好查了，规划部门认定起来也不是那么简单的事。我们在实践中如何判断呢？一般来说能够提供合法产权证明的房屋就是合法建筑。因此不管出租人对房屋享有所有权还是使用权，我们都应当要求其提供产权证明以供核实。

当然不能提供产权证明的不一定就是违法建筑，存在合法建筑产权证暂时还没有办下来的可能。

2、出租人对房屋的所有权或使用权。

出租人应当对房屋享有所有权或使用权。

出租人对房屋享有所有权的证明是房屋产权证，查验房屋产权证是否登记为出租人，出租人是单位的应核实其营业执照上记载的名称，出租人是个人的应核实其身份证记载的姓名。

实践中存在出租人购买了房屋，但是暂时还没有取得产权证的情况。

一是出租人向开发商购买的一手房，出租人还没有取得产权证。这种情况下房屋产权登记在开发商名下或者开发商还未办理初始登记，出租人取得房屋产权证往往还需要一定时间，那就需要查验房屋预售许可证，商品房预售合同及发票。要看预售合同是否办理了备案登记，如果没有办理备案登记开发商有可能存在一房二卖、违反规划的情况，这种情况下出租人与开发商发生纠纷的可能性很大。还要看出租人是否支付了全部购房款，如果出租人存在迟延付款情况开发商是可以解除合同的。

二是出租人向个人购买的二手房，出租人还没有取得产权证。这种情况下房屋产权还登记在原产权人名下，那就要查验存量房买卖合同及收据。在这种情况下房屋过户手续一般很快就能办理，最好是在出租人取得房屋产权证后再与其签订租赁合同。

如果房屋存在共有情况的，还需要取得其他共有人的同意。如果没有取得其他共有人的同意，部分共有人出租房屋就构成对共有物的无权处分，租赁合同就有可能被认定为无效。

出租人对房屋享有使用权的证明可以是其与房屋产权人签订的租赁合同，也可以是产权人出具的出租或代管房屋的委托书。