第一种实际上是存在二房东的情形，要看租赁合同是否允许转租，如果租赁合同没有约定承租人有转租的权利，那么与承租人签订租赁合同就需要取得产权人（即原出租人）的书面同意。如果二房东属于私自转租，产权人是可以解除房屋租赁合同的。二房东在这种情况下属于无权处分，次承租人与二房东签订的租赁协议应属无效。另外即使二房东享有转租房屋的权利，还需要查看租赁合同约定的租赁期限是否能够符合我们用于经营的需要。二房东的转租房屋的期限只能是在租赁合同约定的期限内，超出约定期限转租构成无权处分，在产权人不予追认的情况下应属无效。实践中我们应尽量避免与二房东、甚至是三房东签订租赁协议，很容易发生纠纷。

第二种情况是产权人委托他人代为出租房屋，出租人实际上还是产权人。即使房屋租赁协议是以代理人的名义签订的，也不影响产权人作为出租方履行合同的权利义务。代理人实施民事法律行为的后果应由被代理人承担。

虽然前《城市房屋租赁管理办法》规定未依法取得房屋所有权证的房屋不能出租，但是该规定与合同法的规定相抵触，应适用合同法的规定。《合同法》属于法律，是全国人大制定的；《城市房屋租赁管理办法》属于部门规章，是建设部制定的，《合同法》的效力要高于《城市房屋租赁管理办法》。《合同法》并未禁止未依法取得房屋所有权证的房屋出租。当然现在实行的《商品房屋租赁管理办法》并未规定未依法取得房屋所有权证的房屋不能出租。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 第四条也规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此未依法取得房屋所有权证的房屋是可以出租的，没有违反法律法规的强制性规定。