北京房产律师 黄争荣

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房产投资为什么要投商铺

作者:黄争荣律师 添加时间:2015/5/24 18:52:00 浏览:

商业地产领域内的资深专业人士曾说过,投资收益率最高的物业不是住宅,也不是写字楼,而是商铺。从发达国家的发展历程以及统计数据来看,商铺投资收益远胜于写字楼。在没有限购和限贷政策的国外,住宅也不是最好的投资品,没有哪个国家允许住宅无限制暴涨。如果大量游资进入,房价涨速过快,政府就会采取各种限制政策或是决定增加供给量。

  2011年以前中国内地在特定政策、经济形势、城市化进程等综合因素的作用下,买住宅确实让很多人受益,几乎所有买房者都分享到了红利。这不需要太多的投资技巧,只要从众便能赚钱,但并不能够证明其投资技巧高超。对于绝大多数人来说,是踩准了行业的发展趋势而已,只有小部分精明的投资人,最大程度利用信贷杠杆、利用政策,寻觅价值洼地,低买高卖。写字楼则是机构投资者们的领域,对于在国外购置大型写字楼物业的机构投资者来说,只要年租金回报率在5%-6%之间就已经满意了。
  事实上在投资时,除了报酬率之外,还有一项很重要的决胜因素,就是时间。复利效应通俗来说是“利滚利”,假定某投资每年有10%的获利,若以单利计算,投资100万元,每年可赚10万元,十年可以赚100万元,获利一倍。但如果以复利计算,虽然年获利率也是10%,但每年实际赚取的金额却会不断增加。以前述的100万元投资来说,第一年赚10万元,第二年赚的却是110万元的10%,即是11万元,第三年则是12.1万元,等到第十年,总投资收益是将近160万元,成长了1.6倍。所以以6%的年投资回报率计算,12年便可以收回投资,甚至不用12年,因为其间还可能经历物业升值。
    有些小投资客们在投资写字楼上赚了钱,但散售的写字楼难以控制租户质量,一定会影响品质。在中国内地,买写字楼赚了钱的个人投资者们,不是因为租金回报率高,而是因为房价上涨。商铺的租金回报高于写字楼,“一铺养三代”并非神话。
 2014年12月22日第三季度全球主要街道商铺租金排名,其中香港连续第三年位居首位,大幅超越纽约、巴黎、伦敦和东京。北京也再次跻身前十。香港以每年每平方呎4,327美元租金(合每日每平方米783.24人民币),遥遥领先于排名第二的纽约(每年每平方呎3,570美元, 合每日每平方米646.21人民币)。北京(每年每平方呎672美元, 合每日每平方米121.64人民币)超过墨尔本,在排名中上升一位。尽管经济形势稍显萎靡,大多数市场的消费需求仍保持较好势头。作为亚洲主要城市,高端零售商继续在港扩张,特别是本地珠宝商及蜂拥而至的新晋零售商长远来看会支持本地商铺租金。
   股市投资的难度远大于买房,许多房地产业内人士,从来不碰股票。牛市时绝大多数人都会赚钱,但牛市很短暂,熊市很漫长。房产并非没有投资价值,而是要细分领域。如果再给商铺加个限定,是街铺而非购物中心。在内地想寻找高租金回报率的商铺却很难。在北京大量的住宅底商空置,街道的尺度过于宽广,很难形成聚合式的购物环境。如果在内地做商铺投资,最重要的是有经验的资产管理方。这样不用面对商铺租给谁,租金怎么回收的烦恼,有经验的管理者会把一切打理得井井有条。但这需要市场发展到高级阶段,不仅市场更加成熟,管理者也更有经验。不用说受商业供应过剩影响的二三线城市,即使北京这样的一线城市也可能需要10年或是20年才能发展到那个程度。