3、房屋权利瑕疵。

除了要查验出租人对房屋享有所有权或使用权外，还要注意使用权或使用权是否存在权利瑕疵。这种权利瑕疵主要表现为在房屋上设有抵押权或者房屋被司法机关或行政机关依法查封的情况。

前《城市房屋租赁管理办法》规定，已抵押，未经抵押权人同意的房屋；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的房屋不能出租。现商品房屋租赁管理办法未做此规定。

虽然房屋存在抵押或者被查封不影响租赁合同的效力，但是会影响租赁合同目的的实现。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。在先租后抵的情况下抵押权人行使抵押权依然要受到买卖不破租赁的限制，不能影响承租人权利的行使。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在先抵后租的情况下抵押权人行使抵押权可以不受买卖不破租赁的限制，房屋的新产权人可以不履行原租赁协议，这样承租人对租赁房屋的使用就会受到影响。用于经营的房屋装修费用比较高，我们的前期投入较大，不能继续履行合同的情况下只能要求出租人承担违约责任。而房屋又已经被抵押，即使打赢了官司也可能存在出租人无其他财产可供执行的情况。因此承租已经抵押的房屋风险是很大的。

经登记的抵押，房屋产权证上会有记载，因此查验产权证的时候应注意房屋是否设立了抵押。

房屋存在查封的情况。查封是对产权人房屋处分权的限制，房屋存在查封说明房屋的权属存在争议或纠纷，房屋可能随时被强制过户或者被拍卖。这种情况下房屋的受让人不受买卖不破租赁的限制，其有权不再履行原租赁协议。如果承租这样的房屋，权利是没有保障的。对于房屋是否存在查封可以到房屋所在地的房屋管理部门进行核实，一般就是建设委员会或房屋管理局。在签订合同前可以要求出租人配合进行查询和核实。

虽然出租人有义务告知承租人房屋存在抵押或查封的情况，但是我们要防范出租人隐瞒这些情况，预防这些风险的发生。

另外还有一个非常重要的需要特别注意的权利瑕疵问题，就是境外机构和个人购买的房屋不能出租用作经营住所。前面的两个瑕疵是基于法律的规定产生，称之为法律瑕疵。现在这个瑕疵是基于国家政策产生，姑且称之为政策瑕疵。如果承租了境外机构和个人购买的房屋用作经营，工商局是不给办理营业执照的。

针对房地产市场火爆现象，为了降低外资的炒房热度，防止热钱过度流入房地产，建设部、商务部、发展和改革委、人民银行、工商总局、外汇局于2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定：（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。 

根据该规定境外机构和个人不得购买非自用、非自住商品房。虽然该文件并没有明确规定境外机构和个人购买的商品房不能出租，但是该文件的精神实质上是禁止境外机构和个人炒作房地产，除了设立外商投资企业外，境外机构和个人是不能购买非自用、非自主商品房的。自用、自住的商品房当然不能转让、出租，否则就不叫自用、自住了。

北京市建设委员会和北京市工商局等部门于2007年1月29日发布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定的更明确：境外机构和境外个人购买自用、自住商品房的，购买后不得随意出租、转让。境外机构和境外个人投资本市非自用、自住商品房，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业。

因此境外机构和个人购买的房屋不能出租用作经营住所的，否则辛辛苦苦忙活了几个月，房屋也已经装修好了却无法办理营业执照，这是很要命的。这个在实践当中一定要注意，在租房的时候除了看产权证外，查看出租人的营业执照或身份证也是很重要的。