位于北京市平谷区A号的宅基地系1985年因小学扩建搬迁时，由村委会安排给徐某使用，同年徐某建设房屋。1992年7月镇人民政府出具《买卖房屋批示》记载：B村赵某，根据你购买徐某房屋的申请，经乡政府审查，符合买房并将宅基地转移给你使用的条件，予以批准。宅基面积为0.4亩。接此通知后可办理买卖手续。同日徐某与赵某签订《买卖田房草契》将涉案房屋卖与赵某，B村村委会签章。同年7月赵某向B村经济合作社缴纳买房管理费、自来水管道费及宅基地使用权变更管理费，同时还缴纳了契税、工本费。徐某向乡财政所缴纳宅基地变更管理费100元。收款部门均开具了收据。买房后，赵某与于某夫妇在此居住。1995年7月赵某去世，其继承人未对房屋进行分割。赵某夫妻共生育二女一子，长女赵甲、次女赵乙，子赵丙。赵某生前未立遗嘱。王某原系B村农民，于1982年顶替母亲参加工作，1990年赵乙与王某结婚，成为B村农民，二人婚后生育一女王甲。1994年赵乙转为非农业户口，1997年赵乙去世。1998年和2007年赵丙、于某分别将户口迁至涉案房屋，后又迁出。2003年徐某由农业户口转为非农业户口。

徐某于2012年诉至法院，要求判令其与赵某签订的房屋买卖协议无效，于某、赵丙、赵甲返还房屋。法院判决于某、赵丙、赵甲于判决生效后180内向徐某返还坐落于北京市平谷区A号房屋;驳回徐某其他诉讼请求。判决后于某、赵丙、赵甲不服，上诉至北京市第二中级人民法院，该院认为原审判决认定事实不清，程序有误，裁定撤销民事判决，发回重审。在案件审理过程中，法院依法追加赵乙之夫王某、之女王甲为本案被告。

于某、赵丙、赵甲、王某、王甲辩称：赵某与徐某达成的房屋买卖协议是双方协商一致的结果，合法有效。徐某在房屋买卖20年后，受利益驱使反悔系违约行为，不应得到支持。双方房屋买卖手续完备，有B村村委会的盖章和镇政府的批示，并缴纳了契税、管理费，现镇政府再次出具证明，对房屋批示予以确认，协议合法有效。双方当事人的身份情况已发生变化，徐某现已为非农业户口，已经丧失主张返还农村宅基地的主体资格，且赵某购买房屋后已将户口迁至涉案房屋。本案发生的时间在1999年5月6日国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》之前，2004年12月24日发布的《关于深化改革严格土地管理法规的通知》之前、1999年新修订的土地管理法之前，在上述规定前，尚无国家政策明确规定不准许购买农村房屋，故法院应驳回徐某的诉讼请求。

法院经审理认为：原国家土地管理局(1990)国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。1998年8月29日修订的并于1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》之前规定城镇非农业户口居民经过审批可以使用集体土地建造房屋，施行后将城镇非农业户口居民使用集体土地的权限废除。国务院办公厅在1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

本案中，赵某某购买徐某的房屋，经B村村委会同意，后经镇人民政府批准，并确定了宅基地使用面积，双方业已缴纳了契税等相关费用，履行了相关手续，不属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为。而双方买卖房屋的时间发生在1992年7月，先于1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》、国务院办公厅在1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，因此双方的买卖行为不违反当时的法律规定，应认定双方的房屋买卖合同有效。

另外，在双方签订房屋买卖合同之前，赵某之女赵乙即到涉案房屋所在村与其丈夫王某居住，在赵某死亡后，其继承人于某、赵甲、赵乙、赵丙占有、使用涉案房屋，而赵乙户口在涉案房屋所在地集体经济组织，其作为赵某的法定继承人未进行继承即死亡，其丈夫王某、女儿王甲作为其法定继承人，依法享有涉案房屋的继承权，且王某、王甲的户口及居住地均在涉案房屋所在地，其二人亦有使用该村的宅基地的权利。

法院判决：驳回徐某要求确认与赵某的房屋买卖协议无效，于某、赵丙、赵甲、王某、王甲返还房屋的诉讼请求。

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