北京房产律师团队注意到一起商品房预售合同纠纷案件，该案买受人主张自己不具备按揭贷款资格，要求解除买卖合同被法院驳回。

  2019年4月28日，郑某在浙江省温州市公证处办理委托公证，委托郑甲代为其办理购买商品房过程中所需的支付房款、认购房屋、签订合同，以及办理备案等相关手续。2019年5月23日，郑甲代郑某与京都城公司签订一份《商品房认购书》，约定：郑某自愿认购京都城公司开发的位于温州市鹿城区房屋（以下简称涉案房屋），含税总价为6239651元，该价格为优惠前价格，并非最终合同价格。最终合同价格以双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及补充协议为准。签订认购书时，郑某需支付100000元定金，郑某选择按揭付款方式付款，郑某应于签订买卖合同前支付房价款的首付款，应于2020年2月28日前支付剩余房价款，（若该商品房结顶时间晚于2020年2月8日的，应在京都城公司发出结顶通知后20日内支付全部剩余房款），应在前述期限届满之日起7日内一次性支付完毕购房全款。如郑某采用银行按揭方式支付的，需自行与银行签署按揭协议，不论任何原因，郑某的贷款申请未获银行批准，以及银行所批准或实际发放的金额不足以付清郑某应向被告支付的购房款的，郑某仍需按照上述约定付清房价款。同日，郑甲代京都城公司与京都城公司另行签订一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定：郑某向京都城公司购买涉案房屋一套，房屋总价款为5952067元。郑某采取贷款方式付款，郑某应当于2019年5月23日前支付首期房价款1792067元，剩余房款4160000元，由郑某申请贷款支付。郑某应当于2019年5月23日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2020年2月28日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照下列约定处理：（1）若该商品房结顶时间晚于2020年2月28日的，原告应按在被告发出结顶通知书后20日内支付剩余房款；（2）若按期未能支付剩余房款的，原告必须在7日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意（并支付己经产生的逾期付款违约金）的情况下申请变更付款方式，否则视为买受人逾期付款，买受人承担逾期付款的违约责任……合同附件四第2.1条约定：以按揭贷款方式（包括商业贷款、公积金贷款或公积金商业组合贷款）付款的，买受人确认其在签订主合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括商业贷款、公积金贷款或公积金商业组合贷款）的办理条件、程序及需要交纳的全部费用。在向相关银行或公积金管理中心申请按揭贷款过程中，出卖人仅承担协助办理义务，出卖人不承担买受人的按揭贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。无论买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照主合同及本补充协议的约定应承担的付款义务。有关按揭贷款的具体事项（包括申请按揭的条件与程序、是否批准按揭贷款申请、首付款比例、按揭的年限、可发放的按揭贷款数额、按揭贷款利率等）均由银行或公积金管理中心提供的资料及审批决定的结果为准，买受人同意无条件接受银行或公积金管理中心的审批结果，且自行承担因办理按揭贷款而增加的全部费用。该合同签订当日，郑某支付了包括定金在内的首付款1792067元。后郑某认为自己系在校大学生，无法获取按揭贷款，也没有能力支付房款，无法履行上述《商品房认购书》《浙江省商品房买卖合同（预售）》，应当予以解除。

  原告郑某向本院提出诉讼请求：1.请求解除第三人郑甲以原告郑某的名义与被告温州京都城房地产开发有限公司于2019年5月23日签订的《商品房认购书（住宅）》（编号：0000141）和《浙江省商品房买卖合同（预售）》；2.请求判令被告温州京都城房地产开发有限公司向原告郑某退还预付购房款人民币1792067元，并支付资金占用利息（以1792067元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率标准从2019年5月23日计算至清偿完毕之日止，暂计起诉之日为30099元）。3.本案诉讼费由被告承担。

  被告京都城公司辩称，原告要求解除合同缺乏合同及法律依据，根据商品房认购书第8条约定符合该条件才能解除合同，但原告诉称的情形并不符合法律及合同约定。根据商品房认购书第7条、商品房买卖合同第8条及附件4，可以知晓原告已经知道按揭贷款的条件，且无论原告是否能够按揭贷款均应按约付清房款。买受人是否有按揭贷款都不影响买受人在规定期限内付清房款。无论是否取得贷款都不影响原告合同义务的履行。原告提出解除合同缺乏法律依据，根据合同法第94条，只有符合法定解除情形才能解除，原告称自己是在校大学生没有还款能力是不属实的，只是原告因自身的原因才提出解除合同。且原告没有提供证据证明在校大学生不能办理按揭贷款。本案合同约定若原告无法办理按揭贷款也应一次性付清款项或者变更付款方式。原告诉称是缺乏依据的。原告代理人即第三人在签订合同之前或之后都是向被告确认是全额支付房款的。根据商品房认购书第7条及商品房买卖合同第8条约定，被告要求原告依约继续履行合同。

  第三人郑甲系郑某父亲，郑甲称第三人与温州京都城房地产开发有限公司谈妥，以第三人儿子郑某的名义购买房屋，全额房款共计5664484元(总房价6239651元，九折优惠)。随后销售人员要求草签《浙江省商品房买卖合同(预售)》，因预售合同付款方式为按揭贷款，第三人当时就提出质疑，销售人员解释为这是公司规定的流程(出具其他购房户的相同购房流程)，原来签的合同为草签合同既不能网签，也不能备案，正式再签订一份《浙江省商品房买卖合同(预售)》后此草签合同即作废。销售人员出具补充说明一份，随后本人在预售合同上签字(只签日期没盖章)，按照补充说明共支付了1792067元(包括定金10万元)。第三人在与销售人员的交谈过程中，销售人员表示按揭是可以办的，这是对第三人的误导，所以第三人才签订编号为0000141号的《商品房认购书》，又草签了《浙江省商品房买卖合同(预售)》。销售人员为了完成业绩，对第三人进行误导，才导致第三人代郑某签订了以上合同，但这个根本履行不了，所以请求法院予以解除。

  法院认为，第三人郑甲代原告郑某与被告京都城公司于2019年5月23日的《商品房认购书》及《浙江省商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。合同签订后，双方应当按照合同的约定全面履行自身的义务。本案中，原告主张因被告工作人员的误导，使原告错误的认为原告可以办理按揭贷款，遂签订合同，但经原告了解，原告为在校大学生无法办理按揭贷款，因被告工作人员的误导行为导致原告的合同目的无法实现，故原告主张要求解除合同，返还购房款并要求赔偿损失。本院认为，原告主张被告的工作人员存在误导行为及在校大学生无法办理按揭贷款手续，但并未提供相应的证据加以证实，本院不予采信。且根据双方签订的合同约定，即使无法办理按揭贷款手续，原告也应支付剩余购房款，故原告主张因无法办理按揭贷款要求解除合同，于法无据，且被告不同意解除合同，故原告主张要求解除合同，本院不予支持。由此原告要求被告返还购房款并赔偿资金占用的利息损失，亦无依据，本院亦不予支持。

  法院判决驳回原告郑某的诉讼请求。

  北京房产律师黄争荣律师认为，根据常理在校大学生因为没有收入，不能办理银行贷款。郑甲在与销售人员洽谈时，应当是受到了销售人员的误导，相信销售人员所说的能够想办法办理按揭贷款，才签订了相关合同。但是口说无凭，在开发商否认的情况下，买受人应当举证来推翻合同约定。作为买受人如果当时没有录音，一般来说很难举证。这就需要在洽商时，保持清醒的头脑，不要被销售人员误导。销售人员如果对此有相关承诺，一定要录音以保全证据。否则在将来发生纠纷时，买受人将处于不利地位。本案中买受人不能举证当时销售人员作出的承诺或误导，法院只能按照合同约定来进行认定。