北京房产律师黄争荣擅长代理商品房买卖、二手房买卖、商业地产、离婚房产分割、房产继承、房产赠与、借名买房、分家析产、央产房、经济适用房、房屋征收等房产纠纷案件，现将部分案例改编整理或点评后发布。
  上诉人刘某因与被上诉人天津某公司商品房预约合同利纷一案，不服一审民事判决，向法院提起上诉。
  刘某上诉请求：1．依法撤销一审民事判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。  

  上诉理由：1．一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人具备购房资格属于认定事实错误。上诉人在天津市没有缴纳社会保险，不具备在天津市购房的资格。2．一审法院适用法律错误。3．合同不具备履行条件，应当予以解除。上诉人与被上诉人无法在合同签订上达成合意。上诉人与被上诉人在后续签订购房合同上无法达成一致意见，多次协商，被上诉人均不同意修改其购房合同及合同附件的霸王条款，意图剥夺上诉人权利，加重上诉人义务，故上诉人不认同该合同条款，双方已无法达成一致意见，不具备履行《委托承建意向书》以及法律规定的后续签订购房合同的事宜。集团总裁被公安机关刑拘，无法与上诉人签订合同，对于承建协议已难以履约。

  天津某公司辩称，不同意上诉人上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。

  刘某向一审法院起诉请求：1．判决解除原告与被告签订的《委托承建意向书》；2．判决被告返还原告委托承建款244139元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息（自2016年12月20日至实际返还之日止）；3．本案诉讼费由被告承担。  
  一审法院认定事实：原告刘某于2016年5月向被告交纳认购房产定金20000元，并于同年5月与被告签订房产认购协议书，并向被告交纳承建款224139元。2016年12月，委托方刘某（甲方）与承建方天津某公司（乙方）就原告刘某认购的房产事宜，双方经平等协商，签订《委托承建意向书》一份，该意向书约定，委托承建房产位置为天津市武清区河西务镇京津公路西侧，委托承建房产暂定地上面积96.53平米，单价为每平方米8226.86元，委托承建款总额794139元，房产竣工后，以房产权属登记部门认定建筑面积为准，并按本意向书第一条3款约定价格对委托承建款实行多退少补。双方签订的《委托承建意向书》第三条第4项载明，甲方签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知，不追究乙方包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任。第5项约定，甲乙双方的其他违约责任以正式签订的商品房买卖合同约定内容为准，并根据商品房买卖合同中约定的户型、面积等办理入住及住房权属证书。第四条约定，本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效。本意向书的第三条4.5款为独立性条款，不以本意向书失效而失效。
  庭审中，原告以其不具备购房资格，无力承担60%的首付款，且被告在签订委托承建意向书后资金链断裂，信誉丧失，长时间未取得涉案房屋销售许可证，现市场行情发生很大变化，如继续签订商品房买卖合同也显失公平，故要求解除《委托承建意向书》，返还购房款并赔偿利息损失。
  另查明，原告刘某在天津市无社保记录。被告天津某公司已2018年10月取得涉案房屋销售许可证，被告取得销许后已通知原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，但原告至今未与被告签订《天津市商品房买卖合同》。同时依据被告申请，被告代理律师持律师调查令，向天津市武清区住房和建设委员会调查刘某是否具备购房资格，天津市武清区住房和建设委员会在给一审法院的调查令回执中签章确认原告刘某具有购买涉案房屋的资格。原告对该证据的真实性及证明目的均不予认可，认为，原告非天津户籍，在天津无社保记录，2017年4月前没有与被告签订正式的商品房预售合同，没有办理预售登记备案，也未向武清区住房和建设委员会提交任何书面申请，要求认定原告有购房资格。天津市武清区住房和建设委员会出具的回执，认为原告具有购房资格明显与天津市人民政府的规定相违背，是违法的、无效的。
  一审法院认为，原、被告签订的涉案《委托承建意向书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，同时，综合考虑分析涉案《委托承建意向书》的内容，因其尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且其明确约定双方在一定期限内签订《天津市商品房买卖合同》，故应认定涉案《委托承建意向书》的法律性质为商品房买卖预约合同。基于此，本案中，原告虽主张双方签订涉案《委托承建意向书》后，被告很长一段时间内未取得涉案房屋销售许可证，且涉案《委托承建意向书》签订后，原告已因天津市限购政策原因不具备购房资格，即原告签订涉案《委托承建意向书》的合同目的已不能实现，并据此诉请被告解除合同、返还已付购房款及赔偿利息损失，因《委托承建意向书》明确约定“甲方签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知”，同时，被告已于2018年10月11日取得涉案房屋销售许可证并通知原告签订《天津市商品房买卖合同》，且天津市武清区住房和建设委员会在一审法院出具的调查令回执中签章证明原告刘某具有购买涉案房屋资格，现双方签订《天津市商品房买卖合同》亦不存在法律或客观上的障碍，双方签订涉案《委托承建意向书》的合同目的现可以实现，故原告该项主张及诉讼请求缺乏事实基础，亦无合同及法律依据，不予支持。原告虽对天津市武清区住房和建设委员会出具的刘某具有购买涉案房屋资格的回执存有异议，但其抗辩理由不足以推翻该证据的真实性，对该证据予以采信。
  原告虽另主张被告资金链断裂，信誉丧失，原告无力承担60%的首付款，且市场行情发生很大变化，如继续签订商品房买卖合同也显失公平，并据此诉请被告解除合同、返还已付购房款及赔偿利息损失，但未提供证据加以证明，且《委托承建意向书》并未约定首付款达60%可解除合同，故原告该项主张及诉讼请求亦无合同及法律依据，亦不予支持。
  一审法院判决如下：“驳回原告刘某的全部诉讼请求。案件受理费2481元，由原告刘某负担”。
  二审期间，当事人均未提交新证据。法院对一审查明的事实予以确认。
  二审院认为，上诉人与被上诉人签订的《委托承建意向书》属于商品房买卖预约合同，双方应在一定期限内签订《天津市商品房买卖合同》。上诉人称在后续签订购房合同过程中，被上诉人不同意修改其购房合同及合同附件的条款，被上诉人在本院审理期间亦明确表示其拟定的合同条款不能更改。可见，上诉人与被上诉人经过磋商后，对《天津市商品房买卖合同》条款不能达成一致。双方签订的《委托承建意向书》的合同目的不能实现，现上诉人主张解除《委托承建意向书》，应予支持。鉴于双方签订的《委托承建意向书》中没有关于不能签订《天津市商品房买卖合同》应支付利息的约定，故上诉人关于被上诉人自2016年12月起支付利息的请求，本院不予支持。本院认定上诉人与被上诉人签订的《委托承建意向书》于本判决生效之日解除。综上，一审法院查明事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百五十三条规定，判决如下：一、撤销天津市武清区人民法院X号民事判决；二、刘某与天津某公司签订的《委托承建意向书》于本判决生效之日解除；三、本判决生效之日起十五日内，天津某公司返还刘某委托承建款244139元。
  北京房产律师黄争荣认为，买受人与开发商签订的认购协议，通常会明确约定双方签订正式买卖合同的时间，如果买受人未能在约定时间内与开发商签订正式买卖合同，买受人应承担违约责任。在签订认购协议后，如果买受人不想继续购房，直接跟开发商提出解除认购协议和退回购房款，开发商一般是不会同意的，并且会主张买受人违约，应承担违约责任。买受人在这种情况下，应当按照约定时间去跟开发商进行磋商，就正式买卖合同的条款提出异议。开发商提供的买卖合同都是格式条款，通常不会同意修改。买受人应对与开发商进行磋商的过程录音录像，并在诉讼时提交作为证据。那么双方就买卖合同条款最终不能达成一致，认购协议只能解除，已经支付的购房款应予返还。