北京房产律师黄争荣律师认为，开发商以新冠疫情防控导致停工构成不可抗力，主张迟延交房免责，不能完全成立。应根据疫情造成的实际影响以及开发商的履行行为来综合判断是否免责。

  侨禧公司系位于北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669地块的开发企业，并取得了预售许可证。

  2019年2月25日，徐某（买受人）与侨禧公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：房屋坐落于丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669地块669-06#商品房第5层3单元X号，房屋总价款15909728元；出卖人应当于2020年11月15日前向买受人交付该商品房，逾期交付责任为（二）……逾期超过60日，买受人有权解除合同，……买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（三）如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，且不承担违约责任；合同附件十二第七条：1.因出卖人原因供水、排水、供电、供暖、燃气、有线电视、电话通信、宽带网络（前述如有）等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，不构成逾期交付房屋，出卖人不承担逾期交房的违约责任，出卖人应在房屋交付之日起90日内采取补救措施……若交付时供水、排水、供电、供暖、燃气等设施未与城市公共管网连接或无法正式提供的，出卖人向买受人提供替代性解决方案(例如：临时性供水、排水、供电、供暖、燃气等设施)即视为具备交付条件；2.绿地率、非市政道路、规划车位、幼儿园等其他设施如果在约定期限内(如有)未达到交付条件，出卖人采取补救措施以使上述设施达到条件，但买受人不会以此为由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任；合同附件十二第九条约定：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：……（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致或拆迁原因导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的……。

  上述合同签订后，徐某支付购房款15909728元。涉案工程于2021年6月25日完成竣工验收备案。涉案房屋于2022年1月6日交付徐某。同日，徐某（乙方）与侨禧公司（甲方）签订《面积补差协议》，载明乙方应向甲方支付面积补差款0元。

2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。全市处于停工、停业、停课的状态。北京市人民政府发布了《北京市人民政府关于进一步明确责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》，明确了相关疫情防控措施。2020年4月30日，将北京市突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应，并相应调整相关防控策略。开始逐步有序的复工、复产。

  2020年6月11日至2020年7月20日，北京市丰台区新发地市场暴发疫情，丰台区正式宣布进入“战时”状态，启动战时机制，严防疫情扩散。丰台区按照“三级响应、二级管控”的要求对新发地市场及其周边11个小区实施封闭管理措施。2020年6月16日，北京市突发公共卫生事件应急响应级别由三级调至二级，并相应调整防控策略。

  徐某向法院提起诉讼：1.请求判令被告向原告支付自2020年11月16日起至2022年1月6日的违约金456609.19元（违约金以15909728元为基数，按日万分之一的标准计算，违约天数417天，扣除130天）；2.案件受理费由被告承担。

侨禧公司辩称，不同意原告诉讼请求。一、根据《商品房预售合同》约定，不可抗力情形下答辩人不承担逾期交房责任。（一）合同中关于不可抗力情形下答辩人不承担逾期交房违约责任的约定上诉人与被上诉人签署的《商品房预售合同》第12条，答辩人的逾期交付责任约定：逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，且不承担违约责任。合同附件十二第八条约定：下列情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（3）法定传染病或者其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致或迁拆原因导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响，复杂地质状况、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的......（二）答辩人延期交付房屋存在诸多不可抗力因素。1.因遭受新冠疫情不可抗力应免责至少136天。2020年初新冠肺炎疫情爆发后，北京市于2020年1月24日启动疫情一级响应机制，直至2020年4月30日由一级响应机制调整为二级，一级响应机制持续共97天。根据《国家突发公共卫生事件应急预案》《北京市突发公共卫生事件应急条例》，在特别重大（一级）突发公共卫生事件发生时，采取的应对措施包括限制聚集、停工、对交通进行管控、限制进出京、社区封闭出入管理。在前述措施的影响下，全国范围内，特别北京全境范围内各行业在北京市启动一级响应机制的情况下，无不陷入停工状态，各区域因控制疫情需要，处于封锁、限制出入状态。侨禧名苑项目因疫而一直处于停工、批准有条件复工后的降产降效阶段，直到2020年4月30日北京市将新冠肺炎疫情响应机制由一级调整为二级情况才有所好转。期间丰台区住建委对侨禧项目是否具备初步的复工条件进行了检查。侨禧名苑项目按照住建委要求，在疫情管控的艰难时期，积极落实复工要求，经核查批准后才能准备复工。2020年6月11日至7月20日，为北京市丰台区新发地疫情的持续周期，期间共计39天。新发地疫情属丰台区疫情，疫情发生后丰台区进入了“战时状态”，区域封锁、限制人员进出等措施更甚于2020年1月底，涉案侨禧项目距离新发地仅1公里，受新发地疫情到停工、停业、区域封锁、交通管制等影响被迫“停工”。新冠肺炎疫情暴发在答辩人与被答辩人的合同履行过程中。新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，全国各地都采取了严格的防控措施。对于履行合同的当事人来说，此次新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。从新冠肺炎疫情对建设单位履行合同义务造成的阻碍及其程度来看。自2020年1月24日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制至建设单位的复工审批通过，项目处于完全停工的状态。而复工需要拟定复工方案、准备相关防疫措施以及改造现有设施以符合防疫要求等因素。在复工复产后，由于疫情防控措施有控制施工人数、分批次返京等限制，难以按照正常规模施工，且项目建设相关的供应商及承包商受到疫情的影响难以及时复工复产，客观上对于施工进度产生影响。新冠肺炎疫情对答辩人履行房屋交付义务造成了实质性的阻碍，前述136天均应适用不可抗力条款免除答辩人的逾期责任。2.因遭受极端恶劣天气应免责63天；因落实环境政策应免责217天根据相关规定，在项目施工期间，出现极端恶劣天气须停止施工，根据答辩人的统计，此情况达63天。2018年北京市政府发布三年蓝天保卫计划，在此背景下，北京市住房和城乡建设委员会一方面印发了《北京市建设系统空气重污染应急预案》，规定只要达到重污染空气黄色预警，就不允许施工，根据答辩人统计，此情况导致停工37天。另北京市住建委出台了《北京市住建系统秋冬季施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，影响项目施工周期达180天。因此，涉案项目因落实环境政策应免责217天。二、北京各中级人民法院关于疫情构成不可抗力同意至少顺延97天。北京市按地域管辖的三个中级法院的生效判决中，大多均依照法律规定、司法政策和现实情况，充分考虑了疫情的不可抗力因素对房地产开发企业延期交房的影响，并作出豁免期间违约责任的判定。综上所述，答辩人受到不可抗力影响导致的延期天数达416天，根据合同约定，答辩人对遭受不可抗力影响导致的延期应免责，因此被答辩人诉请的违约责任，答辩人在416天范围内应免责。

  法院经审理认为，徐某与侨禧公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，侨禧公司于2022年1月6日向徐某实际交付涉案房屋，相较于合同约定的交房时间2020年11月15日逾期417天，构成违约，应承担相应违约责任。合同中约定了逾期交房的违约责任，全部房价款日万分之一的标准合理，本院予以确认。关于全部房价款，应以徐某实际支付的数额计算，即15909728元。双方签订《面积补差协议》，徐某应另行支付面积补差额0元，其主张以15909728元为基数计算违约金数额，具有事实依据。

  关于侨禧公司要求减免违约金一节，双方在合同附件十二中关于逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：……（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的。本案中，在合同履行过程中爆发新冠肺炎疫情。从新冠肺炎疫情对侨禧公司履行合同义务造成的阻碍及程度来看，自2020年1月24日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制至2020年4月30日北京突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级期间，及自2020年6月11日至2020年7月20日期间，侨禧公司的案涉工程项目均处于停工状态，系执行国家疫情防控措施的行为，属社会公知的客观事实。故新冠肺炎疫情对侨禧公司履行房屋交付义务造成了实质性的阻碍，不应认定执行国家疫情防控措施的停工期间构成违约。综合考虑侨禧公司的履行行为、受疫情影响的程度等因素，本院酌定扣减的天数为130日。现徐某自行减去130日，本院不持异议。

  综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决如下：

  北京侨禧投资有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿徐某违约金456609.19元。

  北京房产律师黄争荣律师点评，开发商作为专业从事房地产开发的企业，应当对开发过程中的天气状况和环境管控政策有所预见，因恶劣天气和环境政策导致的停工不构成不可抗力，不构成开发商迟延交房的抗辩理由。新冠防控措施导致的停工，属于配合国家疫情防控，构成不可抗力。但是也应当根据开发商的履行行为和实际影响程度来判断，是否应当免责。