北京房产律师黄争荣律师代理的买受人与北京万龙华开房地产开发有限公司（万科旗下企业）房产纠纷案件胜诉，万科以疫情构成不可抗力抗辩不能成立，北京仲裁委员会裁决万科向买受人支付迟延交房的违约金及律师费。

  申请人（买受人）与被申请人（出卖人）于2019年7月29日签订《北京市商品房预售合同》，约定被申请人将坐落于顺义区高丽营镇于庄03-31地块R2二类居住用地1-90＃住宅楼房屋（预售许可证号为：京房售证字（2019）24号，项目名称：观承文园）出售给申请人。预测建筑面积共143.74平方米，房屋总价款7149557元，买受人应当于2019年7月29日前支付首期房价款5729557元，余款142万元向银行申请贷款支付。《北京市商品房预售合同》第十一条 交付时间和手续“（一）出卖人应当于2021年9月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条逾期交付责任 “除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人同意按照下列第二种方式处理”（二）详见补充协议。《补充协议》十五、对合同第十二条的补充约定：除本补充协议所约定的特殊原因外，出卖人未按照合同第九、十一条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下约定处理：15.1逾期在90日及以内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按总房款的万分之三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行。15.2逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应按照总房款的10%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，出卖人每日按总房款的万分之三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。《北京市商品房预售合同》第二十八条 争议解决方式“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可申请房地产业协会或消费者协会等相关机构调解；或按照下列第2种方式解决：2.提交北京仲裁委员会仲裁”。《补充协议》四十二、本补充协议争议处理方式按照合同约定执行，双方同意按照申请仲裁时现行有效的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

申请人于2019年6月27日支付购房款2869557元（含定金50万元），申请人于2019年10月15日支付购房款220万元，2019年10月29日支付购房款66万元。申请人通过向中国银行申请贷款的方式，由中国银行于2020年7月31日向被申请人支付142万元。申请人按照合同约定履行付款义务。被申请人于2020年5月28日向申请人送达《关于观承文园项目交付顺延告知书》，告知“预计房屋交付日期将顺延至2022年4月30日以前”。

万科辩称，本合同补充协议约定，遭遇疫病不可抗力，被申请人可据实予以延期，无需承担任何违约责任。疫情影响工期至少210天，被申请人书面通知申请人疫情不可抗力造成的影响，履行了通知义务。被申请人克服疫情带来的严重不利影响，积极履行合同，案涉房屋已经完成竣工验收并通过备案，申请人以逾期交房为由主张违约金没有事实依据。

北京房产律师黄争荣律师代理申请人认为被申请人作为专业的房地产开发商，迟延交付房屋的抗辩理由不能成立，其预计迟延交付房屋的期限长达7个月，迟延交付房屋的行为构成违约，应当承担违约责任。

被申请人是一家专业的房地产开发商，为上市公司万科的关联公司，其对于施工工程中可能出现的不可抗力情况应当有所预见。被申请人与普通人相比具备相关专业知识，不能以普通人的标准来衡量被申请人的预见程度。

2020年1月24日新冠肺炎疫情发生时正好处在春节前后，即使没有疫情发生也有春节假期，疫情对于被申请人来说影响有限。

涉案房屋所在地为顺义区高丽营镇于庄村，从来没有被列为中、高风险地区，没有被采取管控措施。并不是只要有疫情发生，被申请人的施工就必然受到影响。

政府对新冠肺炎采取的防控措施对被申请人影响非常有限，相对于正常情况，政府规定的复工或新开工日期仅仅迟延了8天。只要被申请人按照政府要求完成复工的各项准备工作，报区住房城乡（市）建设委组织核查同意后，就可以复工。

被申请人没有充分说明疫情到底如何对其施工造成不利影响，造成了多大的不利影响，也没有提供证据来证明疫情对其施工造成了不利影响和对其迟延交房构成不可抗力。

疫情发生后，被申请人应当及时做好应对策略，及时按照政府的要求和指导，采取有效措施以减少疫情造成的不利影响。被申请人房屋实际竣工验收时间比合同约定的竣工时间晚了一年多，被申请人自认的迟延交房期限就达七个月之久。

被申请人可以通过调整工作安排降低对工程施工的影响，可以采取相应的补救措施，比如另行安排时间加快施工进度等。即使有不可抗力发生，被申请人也应当及时采取合理措施降低不可抗力造成的影响。被申请人也没有提供证据证明其采取了合理的措施来避免或减轻疫情造成的影响。

被申请人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任，但被申请人并没有提供任何证据来证明疫情对其施工造成了不利影响和导致其迟延交房。

疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响不同，被申请人一味强调疫情构成不可抗力，但没有提供任何证据证明疫情或者疫情防控措施与迟延交房之间的因果关系。故疫情的发生及政府采取的防疫措施与被申请人迟延交房并没有法律上的因果关系，其抗辩理由不能成立。

仲裁庭认为，本案合同系申请人与被申请人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。2020年1月24日，因疫情影响，北京市宣布进入突发公共卫生事件一级响应的紧急状态。2020年1月29日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》京建发（2020）13号）。2020年2月9日，市住建委发布《关于进一步加强疫情防控保障建设工程安全有序复工的通知》（京建发（2020）19号）。2020年2月23日，市住建委发布《关于进一步加强新冠肺炎疫情防控期间施工现场管理的通知》（京建发（2020）47号），2020年3月4日，市住建委发布《落实＜关于进一步严格疫情防控有关要求的通告＞的紧急通知（京建发（2020）56号。2020年5月28日，被申请人作出《关于观承文园项目交付顺延告知书》，告知预计房屋交付日期将顺延至2022年4月30日以前。最终交付时间被申请人将结合后期疫情发展、冬季施工等情况确认，以交付通知书为准。2020年6月15日，市住建委发布《关于进一步做好施工现场疫情防控有关工作的紧急通知》（京建发（2020）163号）。2020年12月26日，北京市顺义区新冠肺炎疫情防控工作领导小组召开第四十四次会议，会议指出，当前顺义区疫情防控形势复杂严峻，全区进入战时状态。2021年10月9日，案涉房屋所在楼栋取得北京市顺义区住房和城乡建设委员会《工程竣工验收备案表》。至本裁决作出之日，被申请人尚未将案涉房屋交付申请人。

根据法律规定和合同约定，关于被申请人主张的不可抗力对本案合同履行造成的影响，仲裁庭分析如下：

第一、涉案房屋施工期间，爆发了新冠肺炎疫情，各级政府及相关部门均采取了相应的疫情防控措施。新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，客观上对涉案房屋施工产生了重大影响，被申请人有权以不可抗力为由主张部分或全部免除逾期交付的责任。

第二、被申请人先后两次向申请人发送告知书，对逾期交付的原因、停工事实及预计交付时间等进行了告知，被申请人向申请人尽到了必要的通知义务。

第三、被申请人认为新冠疫情及防控措施对其工程施工造成影响，被申请人有权顺延履行交付房屋义务，但被申请人仅提交了相关政府部门发布的文件说明新冠疫情对房屋施工造成影响，未能进一步提交相应的证据证明新冠疫情对涉案房屋正常施工进度的实质性影响及影响程度。案涉房屋虽于2021年10月9日取得《工程竣工验收备案表》，能够证明被申请人履行了相应的合同义务，，但至本案裁决作出之日，被申请人尚未将涉案房屋交付申请人。因此，仲裁庭虽然认可新冠疫情对房屋正常施工确实造成了影响，但难以据此判断新冠疫情对被申请人的影响程度及被申请人迟延交付房屋的期间是否合理。

仲裁庭裁决如下：

一、被申请人向申请人支付迟延交付房屋违约金五万元；

二、被申请人向申请人支付律师费2万元；

三、本案仲裁费17000元，由申请人承担6800元，由被申请

人承担10200元，被申请人直接向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费10200元。

上述裁决被申请人向申请人支付的款项，被申请人应于本裁决书送达之日起10日内支付完毕。逾期支付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。

北京房产律师黄争荣律师认为，本案能够胜诉的关键点在于新冠疫情对于开发商施工是否产生了实质性的影响，开发商是否采取了减损措施，在开发商未能举证的情况下，应当作出对其不利的判断。