北京房产律师黄争荣律师代理买受人解除合同胜诉，开发商被判支付违约金和律师费。

2017年9月9日，田某与福兴晟公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定：由田某购买坐落于顺义区×镇×街区22#住宅楼某房屋，房屋总价款为6272600元；付款方式及期限为签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金1260000元，于2017年9月9日前支付首期房价款3772600元，余款2500000元申请贷款支付。

2017年9月9日，双方签订《关于首付款分期及延期网签备案的补充协议》，载明因买受人原因，无法按照《预售合同》的约定将首付款按时足额付清，现双方就变更首付款支付方式签订本补充协议。双方通过该协议变更了首付款支付方式。

双方于2017年12月7日签署《北京市商品房预售合同》（以下简称“登记备案合同”）并办理了登记备案，登记备案合同编号为Y2068219，付款方式变更为买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款80.87%作为首付款，即5072600元，包括买受人已付款1260000元。

田某按照登记备案合同的约定向福兴晟公司支付5072600元。

除付款方式外，登记备案合同条款与预售合同条款一致，均做出如下约定：交付时间，出卖人应当于2019年4月27日前向买受人交付该商品房；逾期交付责任：1、买卖双方一致确认并同意，出卖人除承担按本条约定的违约金外不再承担其他责任；2、买卖双方一致确认并同意本条所述“不可抗力”包括但不限于下属情形，（1）地震、火灾、爆炸……，政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；……法律、法规规定的其他情形；（2）施工遇到异常困难（包括但不限于因恶劣天气原因引起的停工）或重大技术问题不能及时解决；……（4）因政府部门政政策变化或为遵守政府法令而引起该商品房延期交付；……；3、在买受人具备本合同约定交付条件前提下，除本合同约定不可抗力因素外，出卖人未按照上述时间交付该商品房的，（1）自本合同正文第十一条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付未超过30日（不含第30日），出卖人应按买受人已付房款的万分之一/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）自本合同正文第十一条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付超过30日的（含第30日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人除应案本款第（1）项约定向买受人支付违约金外，还应按买受人已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人除应按本款第（1）项约定向买受人支付违约金外，还应自第30日起至实际支付之日止案买受人已付房款万分之一/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。

2019年3月28日，福兴晟公司向田某寄送通知书，表示涉诉项目自开工以来，受空气污染、扬尘治理、重大活动等影响，被迫停工超过九个月。目前正在加紧施工，努力降低各种工期延误影响，并将根据施工进度，及时确定交付时间。

2019年5月27日，田某向福兴晟公司发送通知函，要求解除合同，并要求福兴晟公司赔偿违约金。福兴晟公司于次日收到上述通知函。

北京房产律师黄争荣律师代理田某向法院提起诉讼，诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年12月7日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2068219）；2、被告向原告返还购房款5072600元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息（自原告支付之日起至被告实际返还之日止）；3、被告向原告支付自2019年4月27日至2019年5月26日迟延交房的违约金15217.8元；4、被告向原告支付违约金507260元；5、被告向原告赔偿律师费45000元；6、本案诉讼费用由被告承担。

被告福兴晟公司辩称：

一、因不可抗力事件导致案涉房屋无法依《商品房预售合同》约定日期交付，交付日期应当顺延，目前福兴晟公司不构成违约，田某无权解除合同，福兴晟公司无需承担违约责任。

1、《商品房预售合同》附件十二《补充协议》第十一条第3款约定：“在买受人具备本合同约定的交付条件前提下，除本合同约定不可抗力因素外，出卖人未按照本合同正文第十一条约定时间向买受人交付该商品房的，双方约定处理方式如下：……（2）自本合同正文第十一条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付超过30日的（含30日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同……”。

2、《商品房预售合同》附件十二《补充协议》第十一条第2款约定了不可抗力的情形。3、案涉房屋自2017年5月19日正式施工以来，福兴晟公司因遭遇上述《商品房预售合同》所约定的不可抗力事件导致多次被迫停工。截至2019年9月25日被迫停工共计357.5天，主要包括以下几类：（1）因空气重污染预警而遵守政府相关规定与有关主管部门通知而停工，共34天；（2）因2017-2018年秋冬采暖季大气污染治理，遵守北京市住房和城乡建设委员会《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》与有关主管部门通知而停工，共120天；（3）因重大会议、活动、环保督查、上级检查、高考等特殊政府与社会活动，遵守政府管制措施和主管部门通知而停工，共108天；（4）因大风、雷电、暴雨、沙尘、高温等恶劣天气预警而遵守政府相关规定与主管部门通知而停工，共95.5天。

3、《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”根据法律规定及《商品房预售合同》上述约定，因不可抗力因素导致不能按照约定日期交房的，福兴晟公司无需承担违约责任，案涉房屋交付日期还应当相应顺延。由于截至2019年9月25日被迫停工共计357.5天，所以目前为止福兴晟公司并不构成违约，解除条件尚未成就，田某无权解除合同。

二、田某无权要求福兴晟公司支付已付购房款自付款之日至返还之日的利息。

1、如上所述，案涉商品房未能按照《商品房预售合同》约定的日期交付是因为不可抗力所致，福兴晟公司无需就此承担违约责任。

2、按照《商品房预售合同》附件十二《补充协议》第十一条第1款约定，即便福兴晟公司需要承担逾期交房的违约责任，也应仅限于《补充协议》第十一条第3款的约定。然而，《补充协议》第十一条第3款并未约定在合同解除情况下，福兴晟公司需要向田某支付已付购房款的利息。

三、退一步讲，即便福兴晟公司构成违约，《商品房预售合同》约定的违约金过高，应于调减。

1、《商品房预售合同》附件十二《补充协议》第十一条第3款约定了违约金标准及种类进行了约定；

2、按照商品房买卖合同纠纷案件司法解释及合同法司法解释，福兴晟公司有权要求调减违约金；

3、田某并未证明案涉房屋逾期支付对其造成任何实际损失；

4、逾期交房因不可抗力事件所致，并非福兴晟公司自身原因造成，福兴晟公司对此没有过错，且福兴晟公司也一直在积极施工、追赶工期，尽力消除不可抗力事件所带来的影响；

5、即便法庭认为福兴晟公司构成违约，也应考虑田某未实际遭受损失的事实基础上，综合案涉房屋未能按照约定日期交付的原因、福兴晟公司的过错程度和履行情况，根据《合同法》所规定的公平原则和诚实信用原则，对《商品房预售合同》中约定的违约金予以酌减。

四、田某无权要求福兴晟公司赔偿律师费。1、逾期交房系因不可抗力所致，福兴晟公司无需就此承担责任；2、《商品房预售合同》附件十二《补充协议》第十一条第1款约定了违约责任的范围，不包括田某所支付的律师费用；3、田某未提供确实签订了委托代理合同并支出律师费的证据；4、田某该项诉求，没有法律、合同及事实依据。

田某不认可福兴晟公司的上述答辩意见，认为福兴晟公司主张的因雾霾、大雨、刮大风明显不属于不可抗力的范围，合同中亦无相关约定，福兴晟公司罗列的相关政府文件，仅仅是对部分施工进行限制，限制的是土石方作业，是可以进行其他作业。雾霾在北京比较常见，福兴晟公司作为专业的房地产开发商，对供暖季出现雾霾，政府要进行限制，应该是完全可以预见的，且北京市建设系统空气重污染应急预案，从2016年就有了，每年都有修订。

法院经审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。田某与福兴晟公司于2017年9月9日签订的预售合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，具有法律效力。根据合同的内容和性质，田某主要负有支付购房款的义务，福兴晟公司负有按照约定交付房屋的义务。

双方在合同中还约定了如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府的有关行为而引起延误的，福兴晟公司无须承担上述逾期交房的违约责任。根据福兴晟公司提交的证据，田某对福兴晟公司主张被迫停工357.5天不予认可。

因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。以不可抗力答辩，应证明确有不可抗力的情形发生，不能按约履行义务，不可抗力的情形与不能按约履行义务之间具有因果关系。福兴晟公司未能提交充足的证据证明其停工与天气因素存在直接关联性，且空气重污染预警，大风、雷电、暴雨等天气因素可以在一定程度上进行预测，且可以通过调整工作安排降低对工程施工的影响，不构成不可抗力因素；对于福兴晟公司辩称的环保督查组视察及进驻导致停工的答辩意见，本院认为环保督查组视察是为监督工程施工符合环保规范要求，而不是要求停工，因此对福兴晟公司的该项答辩意见本院不予认可；对于福兴晟公司主张的两会停工及高考停工的答辩意见，本院认为涉及的因素可以预见，并可以通过合理的施工安排予以克服，因此对福兴晟公司的该项答辩意见本院不予认可；《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》要求停止土石方作业，该行动方案未要求所有施工内容均停工，其他施工内容可按照行动方案严格操作即可，不存在停工必要性，对于福兴晟公司辩称因该行动方案停工而免于承担违约责任的答辩意见，本院不予支持。当事人以法定或合同约定的不可抗力抗辩，确因不可抗力事件致使无法按约履行合同义务，在此情形下不可抗力才能作为免责事由,本院综合案情，扣除福兴晟公司的合理停工时间，顺延交付期限，福兴晟公司仍构成逾期交房。如上所述，福兴晟公司逾期交房构成违约，应承担相应的违约责任。

根据双方的商品房预售合同约定，逾期交付超过30日的，田某有权解除合同，2019年5月28日福兴晟公司收到了田某发送的解除合同通知函，本院确认商品房预售合同于该日解除，福兴晟公司应配合田某解除网签合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此对于田某要求返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据双方预售合同约定，福兴晟公司应按照田某已付房款万分之一/日标准自约定交房日之次日起支付违约金并按照已付房价款10%的标准支付违约金。福兴晟公司认为违约金过高，要求调减，对田某要求被告福兴晟公司支付延期交房违约金的诉请的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额由本院根据合同的履行情况、解除时间、福兴晟公司的过错程度等因素予以酌定。

因双方预售合同就违约责任限定了范围，对田某主张利息损失的诉讼请求，本院不予支持。

关于田某主张的律师费损失，因双方预售合同约定，如买受人通过诉讼及/或聘请律师处理出卖人争议的，且该争议系由出卖人违约及/或过错导致，买受人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、律师费等，因此对于田某的该项诉讼请求，本院予以支持。

综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告田某与被告北京福兴晟房地产开发有限公司，在二〇一七年九月九日签订的《北京市商品房预售合同》（住宅类）于二〇一九年五月二十八日解除，被告北京福兴晟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告田某解除网签合同，合同编号为Y2068219。

二、被告北京福兴晟房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告田某已付购房款五百零七万二千六百元；

三、被告北京福兴晟房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告田某违约金四十五万元；

四、被告北京福兴晟房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告田某律师费损失四万五千元；

五、驳回原告田某的其他诉讼请求。

案件受理费二万七千八百五十四元，由被告北京福兴晟房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日之内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

福兴晟公司不服一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

北京房产律师黄争荣律师点评:本案中涉案房屋市场价值下降较多，开发商逾期交房时间较长，买受人不想要房。在这种情况下，必须充分利用开发商的违约行为，放大开发商的过错，明晰违约行为造成的损失，减少买受人解除合同能够获利的不利影响，让法院在综合考量之下作出有利于买受人的判决。