绿化隔离带拆迁安置房屋买卖风险提示

2007年4月左某与黄土岗公司签订《购房合同》，约定左某购买黄土岗公司开发的宜兰园小区房屋一套，房屋总价为55万元。合同第七条约定：出卖人应当在2007年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定，经验收合格并具备房屋竣工验收备案表的房屋交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应在房屋交付使用后次日起720日内，为买受人所购买的房屋办理房屋所有权证；如因出卖人的责任，逾期60日未能办理房屋所有权证的买受人不要求退房的，出卖人应按买受人已付购房款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，左某交纳了购房款55万元及公共维修基金、契税等相应的税费，并实际入住所购房屋，至今未能取得房屋所有权证。

左某向法院提起诉讼，要求判决1、被告在90日内为原告所购房屋办理房屋所有权证；2、被告如未能在上述期限内为原告办理房屋所有权证，需按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准向原告支付利息；3、被告支付购房合同约定的办理房屋所有权证违约金3000元。

黄土岗公司答辩称：根据相关政策、法规的规定，房地产开发企业办理产权证为协助，本买卖合同系绿化隔离带项目住房，目前该区农民回迁仍未全部到位（三期仍在建设当中），根据绿化隔离带政策要求相关部分无法给予办理，非答辩人原因造成。请依法驳回原告的诉讼请求。

法院经审理认为，根据北京市政府《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》第十条的规定，“在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设部分商品房上市出售，所得收入全部用于补偿拆迁、新村建设及绿化建设，所缴纳的地方性税款由市、区（县）财政通过安排支出拨付给乡镇政府财政，用于新村建设和绿化补偿。建设农民自住房屋和上市出售的商品房的比例为1:0.5，集体经济组织上市出售的商品房须事先办理相关手续，经批准后上市出售”。经法院向北京市丰台区住房和城乡建设委员会咨询宜兰园小区项目未取得分户产权证书的原因，该委答复：宜兰园小区开发适用北京市政府绿化隔离地区建设的相关政策，商品房应与农民自住房按0.5：1的比例开发建设，开发商在销售商品房时，违反了该比例的要求，故不能办理分户产权登记。被告黄土岗公司在未办理相关手续的情况下，即对外销售涉案房屋，造成目前有关部门拒绝为涉案房屋办理产权登记的现状，对此黄土岗公司应承担相应责任。但由于有关部门对涉案房屋尚无明确的处理意见，本案诉争房屋现尚不具备办理产权登记、支付违约金的条件。故原告的诉讼请求，本院现不予支持，其可待条件具备后另行起诉解决。

法院判决驳回原告的诉讼请求。

北京房产律师-黄争荣律师点评，本案涉案房屋为绿化隔离带拆迁安置房屋，其出售受到政策限制，开发商违反政策出售，房屋行政管理机关不会给予办理房屋产权过户手续，买房人长期无法办理产权证，利益就会受到损害。法院判决驳回原告要求办理房屋所有权证是正确的，但是开发商的行为构成违约，原告要求开发商承担违约责任是于法有据的，法院应当支持原告要求开发商支付违约金的诉讼请求。