北京市海淀区人民法院民事判决书
                                                           （2008）海民初字第XX号
    原告：褐石园业主许某
    委托代理人：黄争荣，北京市惠诚律师事务所律师（北京房产律师）
    被告：北京泰跃房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区太月园1号楼6层。
    法定代表人：刘军，  董事长
    委托代理人：李文利
   原告许某与被告北京泰跃房地产开发有限责任公司（以下简称泰跃公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许某的法定代理人，委托代理人黄争荣与被告的委托代理人李文利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
   许某诉称，2005年10月17日，我与泰跃公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由我购买泰跃公司开发的位于北京市海淀区厢白旗住宅小区28号楼房屋一套，房款总款人民币2822165元，双方约定尾款：“于出卖人发出入住通知书十日内办理入住结算手续，并支付房款。”合同第十一条约定：“出卖人应当在2006年12月30日前向买受人交付该商品房。”在合同约定的交付期限到后，泰跃公司直至2008年7月17日，泰跃公司才正式向我发出《入住通知书》，其中确定交房日期为2008年7月20日。同时泰跃公司在其发出的入住通知书中明确表示，将用地下车位的销售款来抵偿部分交房违约金，其余部分将逐步解决，而且泰跃公司在该通知书中明确表示其“正处于（资金和经营）困难时期，预计的融资计划未能正常实施。”这与购房合同以及泰跃公司于2006年12月6日向我发出的《通知函》承诺的违约金的支付方法严重相悖，截止到2008年7月20日，在泰跃公司应向我支付的逾期交房违约金远大于我收房时应交尾款的情况下，我于2008年7月21日向泰跃公司发出《关于以房屋购房尾款冲抵贵公司部分违约金的通知函》，其中明确提出以泰跃公司应支付的部分违约金冲抵房屋尾款，泰跃公司立即向我交付房屋。但泰跃公司以我必须先付尾款为由拒绝交付房屋。故我起诉到法院，要求泰跃公司立即向我交付位于北京市海淀区厢白旗住宅小区28号楼房屋，并支付逾期交房的违约金203102元，承担本案的诉讼费。
   泰跃公司辩称，许某未按照合同的约定支付购房尾款，其主张尾款冲抵违约金我公司不同意，也不符合到期债务相互折抵的条件，故许某需要交清尾款后我公司才同意交付房屋，故我公司不同意许某的诉讼请求。
   经审理查明，2005年10月17日，许某与泰跃公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由许某购买泰跃公司开发的位于北京市海淀区厢白旗住宅小区28号楼房屋一套，房款总款人民币2822165元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2006年12月30日前向买受人交付该商品房。”第十三条对逾期交房责任进行约定。双方另在附件五约定，首期购房款应于签订合同时支付2598134元，于出卖人发出入住通知书十日内办理入住结算手续，并支付房款288681元。合同签订后许某已经按照合同约定支付房款2598134元，2006年12月6日，泰跃公司向许某发送通知函，告知因施工原因无法按期交房，并确认交房日期延期至2007年5月31日，公司同意逾期交房在两个月内时根据合同约定按照已付房价款的日万分之二向许某支付违约金，逾期交房超过两个月时，对超过两个月至实际交付日止的期间按已付房价款的日万分之三支付违约金，该违约金自商品房实际交付之日起十日内向许某支付。2008年7月17日，泰跃公司向许某发出《入住通知书》，确认交房时间为2008年7月20日，关于违约金赔付问题，公司将以地下车库的销售款抵偿部分或全部违约金，具体车位价格将以同档次小区的车位价格为参照。在交房的同时，泰跃公司要求许某交付购房尾款。在该入住通知书中，泰跃公司承认公司正处于困难时期，预计的融资计划未能正常实施，许某要求以逾期交付违约金冲抵购买尾款，并于2008年7月21日向泰跃公司发出《关于以房屋购房尾款冲抵贵公司部分违约金的通知函》，但未得到泰跃公司认可。
   上述事实，有双方当事人陈述，《北京市商品房预售合同》及附件，发票，《通知函》，《入住通知书》等证据材料在案佐证。
  本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，许某与泰跃公司签订的《北京市商品房预售合同》及附件，系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应严格履行约定义务。合同签订后，许某如约支付了首期房款，但泰跃公司未能按期交房已构成违约。泰跃公司通知许某2008年7月20日交付房屋，根据双方合同约定，泰跃公司应向许某支付相应违约金。截止该期限，许某应支付购房尾款，而泰跃公司则书面确认了同期违约金数额，双方形成互负到期债务之事实，许某有权以部分违约金抵消购房款，抵销后的购房尾款之债终止，泰跃公司应向许某交付房屋。故现许某要求泰跃公司交付房屋并支付剩余违约金，理由正当，本院予以支持。泰跃公司的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予考虑。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第九十一条第三款、第九十九条、第一百零七条之规定，判决如下：
   一、北京泰跃房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内将位于本市海淀区厢白旗住宅小区28号楼房屋交付许某；
   二、北京泰跃房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向许某支付截止二零零八年七月二十日的逾期交房违约金人民币二十万三千一百零二元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
   案件受理费一万四千六百八十九元，由北京泰跃房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
   如果不服本判决…………
 
                             审  判  长：郝 蓬
                             代理审判员：王小云
                             代理审判员：唐卫京
                             二00九年四月六日
   本文转自北京房产无忧律师网http://www.fdmei.cn/，如需转载，请予注明。