褐石园二期业主违约金抵销购房尾款再次胜诉

北京市海淀区人民法院

民事判决书

                                 （2010）海民初字第X号

原告：饶某

委托代理人：黄争荣，北京市惠诚律师事务所律师

被告：北京泰跃房地产开发有限责任公司

委托代理人：李广利，北京泰跃房地产开发有限责任职员

原告饶某与被告北京泰跃房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告饶某及其委托代理人黄争荣与被告代理人李广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告饶某诉称，2007年 9月 4日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的位于海淀区厢白旗住宅小区X房屋，房屋总款为人民币 4454598 元。2007年 9月 4日原告按照合同约定向被告支付首期房款4059138元。合同约定尾款：于出卖人发出入住通知书十日内办理入住结算手续，并支付房款395460元。《北京市商品房预售合同》第十一条约定：“出卖人应当在2008年10月31日前向买受人交付该商品房。”被告直到2010年6月29日才正式向原告发出《入住通知书》，其中确定交房日期为2010年7月5日。《北京市商品房预售合同》第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。被告迟延交付房屋期间为2008年10月31日至2010年7月4日，应向原告支付的逾期交房违约金共计496027元，违约金数额远远大于尾款数额。原告于2010年7月8日到被告处办理入住手续时要求以被告应支付的部分违约金冲抵原告应支付的购房尾款，被告应立即向原告交付房屋，但是被告却要求原告必须先交纳购房尾款，拒绝办理入住手续。请求法院判决被告立即向原告交付位于北京市海淀区褐石园X房屋，支付抵销购房尾款后的逾期交房违约金132568元；并承担本案诉讼费用。

被告辩称，我公司对违约金的计算方式和交房时间没有异议，但根据先履行抗辩权，原告应先付清尾款，否则我公司不承担违约责任。根据合同约定只有付清全部房款才能交付房屋。我公司不同意抵销，抵销的前提是债权到期，因为违约金是办理入住手续才支付违约金，但是原告没有办理入住手续，所以我公司不同意支付违约金。

经审理查明，2007年9月4日，饶某与泰跃公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由饶某购买泰跃公司开发的位于海淀区镶白旗住宅小区X房屋，房屋套内建筑面积277.01平方米，每平方米16081元，房屋总价为4454598元。第十一条约定，出卖人应当在2008年10月31日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。2010年7月8日原告与被告签订《北京市商品房预售合同补充合同》，约定“海淀区厢白旗住宅小区X号住宅”其名称经北京市地名办批准核定为“海淀区褐石园X号”，套内建筑面积275.02平方米，房屋结算总价款为4422597元。后双方因所欠房款与违约金的抵销问题产生争议，泰跃公司至今尚未交房。2010年6月29日泰跃公司向原告发出《入住通知书》，确定交房日期为2010年7月5日。根据双方预售合同出卖人应于2008年10月31日前交房的规定，截止2010年7月4日，泰跃公司共欠饶某逾期交房违约金496027元。另查，饶某已付4059138元房款，尚欠363459元未付清。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，饶某与泰跃公司签订的《北京市商品房预售合同补充合同》及附件系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应严格履行约定义务。合同签订后，饶某如约支付了首期款，但泰跃公司未能按期交房，已经构成违约。泰跃公司通知饶某于2010年7月5日交付房屋，根据双方合同约定，泰跃公司应向饶某支付违约金。截止该期限，饶某应支付购房尾款，而泰跃公司则书面确认了同期违约金数额，双方形成互负到期债务之事实，饶某有权以部分违约金抵销购房款，抵销后的购房尾款之债终止，泰跃公司应向饶某交付房屋。故现原告要求泰跃公司交付房屋并支付属于违约金，理由正当，本院予以支持。泰跃公司的抗辩意见缺乏法律依据本院不予考虑。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（三）项、第九十九条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、北京泰跃房地产开发有限责任于本判决生效后七日内将位于本市海淀区厢白旗住宅小区X房屋交付饶某；

二、北京泰跃房地产开发有限责任于本判决生效后七日内向饶某支付截止至二零零八年七月四日的逾期交房违约金人民币十三万二千五百六十八元。

案件受理费一千七百六十四元，由北京泰跃房地产开发有限责任负担，于本判决生效后七日内交纳。

                                  代理审判员：孙法官

                                 二零一零年十月十九日

                                   书记员：孙书记

北京房产律师—黄争荣律师提示：开发商迟延交房，买受人主张以违约金抵销购房尾款，开发商不同意抵销，要求买受人先交付购房尾款再交付房屋，属于民事纠纷范围。买受人应当及时通过司法途径维护自己的合法权益，不应贻误诉讼时机。实践证明行政权利不能或不宜介入和干涉的民事纠纷是可以通过司法途径合法合理解决的。 

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