2004年5月金某与房地产公司签订商品房买卖合同，约定金某购买房地产公司开发的商品房一套。首付款为总房款的40%，余款在银行办理按揭贷款。

商品房买卖合同签订后金某与建设银行签订了以房地产公司为担保人的三方合同。合同约定房地产公司作为担保人，承担阶段保证责任，在房管局办理房屋抵押登记后解除其保证责任。

后在审批贷款业务时银行告知金某，按2003年6月5日中国人民银行发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：商业用房贷款，所购商业用房必须为竣工验收的房屋，其向房地产公司购买的商品房是商业用房，未经过竣工验收，不符合发放贷款的条件。

2004年6月房地产公司书面通知金某，其购买的房产因金融政策原因，无法办理按揭贷款手续，督促其缴纳购房款余款，逾期则将解除商品房买卖合同。金某认为按照规定房屋竣工验收以后就可以办理贷款，办理按揭贷款不存在障碍，要求房地产公司继续履约。2004年9月房地产公司书面通知金某，称根据合同约定已于8月解除了与金某签订的《商品房买卖合同》，并让金某去领取扣除10%违约金以后的剩余房款。金某随即复函告知房地产公司，其单方解除合同的行为无效。

2005年4月金某所购商品房经竣工验收，已具备金融政策规定的按揭条件。2005年8月金某发函要求房地产公司向银行提供房屋竣工验收报告，协助其办理贷款手续。房地产公司未予回应。双方发生房屋买卖合同纠纷。

2005年9月金某向法院提起诉讼，请求法院判决房地产公司解除合同的行为无效，继续履行合同，协助其办理按揭贷款手。

2005年12月在案件审理过程中，金某发现诉争商品房已被一酒店使用，但房管局的预售备案登记的买房人仍然是金某。

房地产公司在法庭上辩称，金某的诉讼请求没有法律依据，其行为已符合合同约定的解除条件，房地产公司已没有义务履行合同，并提起反诉，要求确认房地产公司解除商品房合同的行为有效，判决金某按总房款的10%支付违约金25万元。

法院经审理认为，房地产公司与金某签订的商品房买卖合同约定了按揭贷款的付款方式，由于双方买卖的商品房是商业用房且尚未竣工，不符合按揭条件，导致金某的按揭贷款手续未被批准，最终双方合同无法履行。双方不能就讼争商品房买卖的付款问题达成一致，且2004年9月房地产公司已通知金某解除双方签订的商品房买卖合同，金某也收到了解除通知。

依据相关法律法规，双方当事人订立的商品房买卖合同因故不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。故房地产公司解除合同的行为有效，房地产公司应当将收取的购房款本金和利息返还给金某，其要求金某支付违约金的请求不予支持。

一审判决之后，金某不服提起上诉。

金某认为关于商业用房竣工后方可按揭这一金融政策在2003年6月5日《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中即有明确规定，该通知于2003年8月7日已经转发。政策出台时间远早于签约时间，一审法院认定的“由于国家金融政策调整”的事实不符合实际情况。

房地产公司辩称金某无法获取银行贷款的责任不在于房地产公司，解除合同是房地产公司根据双方的约定行使的权利。

二审法院经审理认为，双方当事人就支付购房款问题，因国家金融政策原因未能按约定办理按揭贷款后，经过多次协商仍未能达成一致前，房地产公司单方解除合同的行为无效，金某可以要求房地产公司协助其办理按揭贷款手续，也可以一次性付清购房款余款，房地产公司应协助金某办理相关手续及履行交房义务。房地产公司应当协助金某办理按揭贷款手续，及在金某支付购房款余款后履行交付房屋的义务。如房地产公司未履行义务，金某可以另行主张解决。金某在原审中提出的判令房地产公司继续履行合同义务，协助其办理按揭贷款手续的诉讼请求，因不具有人民法院强制执行内容，不予支持。金某要求判决房地产公司向其交付房屋的请求，因金某尚未支付购房款，本案中不予支持。二审法院判决撤销一审判决，确认房地产公司解除合同的行为无效。

金某拿到终审判决以后，曾多次致电房地产公司，请求支付余款，并亲自到房地产公司财务部要求其出具账号以便支付购房余款，但均遭到房地产公司的拒绝。金某用中国邮政特快专递邮寄书面文件，在邮件上注明要求房地产公司协助其支付余款，房地产公司不予理会，并拒绝收取邮件。

后金某向公证处申请办理提存公证，将购房款余款在公证处提存，并再次用中国邮政特快专递书面告知房地产公司，房地产公司拒收邮件。

由于终审判决不具有人民法院强制执行的内容，金某认为自己在无法办理相关房产手续情况下，只得再次起诉请求确认房地产公司和其签订的商品房合同有效，要求房地产公司协助办理产权证。

房地产公司辩称，金某在终审判决生效以后多次要求支付购房余款遭拒绝不是事实，其向公证处进行提存不符合法律对提存的规定。金某在终审判决以后，未到房地产公司缴纳购房款余款，并提起反诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同。

法院经审理后认为，金某在法庭上提交的房地产公司两次拒收函件的证据确凿，其在公证处提存的购房款余款现金有效，金某已经履行交款的义务，房地产公司有交房的义务。房地产公司反诉请求解除合同的请求不予支持，并确认金某和房地产公司的购房合同有效，房地产公司应当继续履行约定。房地产公司应当在判决下达20日之内向金某交付合同约定的商品房，并协助金某办理房产登记等相关产权手续，并支付相关违约金。房地产公司对一审判决不服，提起上诉。

二审法院经审理于2009年1月裁定，因案件事实不清，撤销一审判决，发回一审法院重审。

一审法院经重新审理认为，金某与房地产开发商签订的商品房买卖合同已经法院的生效判决确认有效，金某要求确认商品房买卖合同有效的请求违反了一事不再理的原则，不予支持。判决解除金某与房地产公司签订的商品房买卖合同，驳回金某的诉讼请求。

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