2007年成某与开发商签订商品房买卖协议，约定由成某购买开发商建设的经济适用房一套，总价款33万元。2008年成某与卫某签订房屋买卖协议，约定成某将诉争经济适用房出售给卫某，房价款为40万元。房屋买卖协议签订后，卫某向开发商交付了购房款33万元，并自房屋交付后一直在诉争经济适用房居住。经济适用房产权证、商品房买卖协议及购房发票均由卫某持有。

2009年成某向法院提起诉讼，请求确认其与卫某签订的房屋买卖协议无效，判决卫某返还诉争经济适用房，并判决卫某返还其房屋产权证、购房发票及相关购房手续。

法院经审理认为，原告成某与被告卫某签订的房屋买卖协议虽然是双方的真实意思表示，但是违反了法律法规的禁止性规定，应属无效。原告与被告签订协议后，被告以原告的名义向开发商支付了购房款，系诉争经济适用房的实际出资人，被告以原告的名义购买经济适用房并居住使用，是原告与被告的真实意思表示，对于原告要求被告返还经济适用房及相关购房手续的诉讼请求不予支持。法院判决原告与被告签订的房屋买卖协议无效，驳回原告的其他诉讼请求。

北京房产律师黄争荣律师点评：不符合上市条件的经济适用房房屋买卖协议违反了法律法规的禁止性规定，损害了社会公共利益，应属无效。

《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据以上规定合同无效的法律后果是返还取得的财产，不能返还或者没有必要返还的除外。本律师认为在本案中不存在被告不能返还或者没有必要返还经济适用房的情形，法院判决驳回原告返还经济适用房的诉讼请求有待商榷。

合同无效之后返还财产的法律后果应当与有过错方承担赔偿责任进行区分，在被告没有提起反诉要求原告返还购房款及赔偿损失的情况下，法院也应当判决被告返还经济适用房，至于返还购房款及赔偿损失可以由被告另案起诉解决。法院在本案中认定房屋买卖协议无效，但是又不承认和支持房屋买卖协议无效的后果，只会导致无效的房屋买卖协议发生协议有效的法律后果，损害社会公共利益，明显没有法律依据。

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