鉴于在子女婚姻关系中父母赠与房产的归属及分割纠纷特别多，情况也比较复杂，现将常见的几种情形进行归纳总结如下。

(一)婚前一方父母出资购房

依照婚姻法司法解释二第二十二条之规定，在父母实际出资时而其具体意思表示不明的情形下，应推定为赠与。婚前一方父母为其子女结婚出资购房，未明确表示赠与对方或者赠与双方，且登记在己方子女名下，其所出购房款通常视为对己方子女单方的赠与;当事人另有约定的除外。

由此可见，在司法实践中子女婚前由一方父母为子女购置房屋出资的，如果无父母特别声明，其房屋为一方子女的婚前个人财产，一旦离婚也不会作为夫妻共同财产进行分割。

但是，对这种视为一方子女个人财产的推断不能妄自揣测、无限扩大适用范围，如不严格按照法律条款规定，很容易违背父母真实意思，侵犯父母的自由处分权。

(二)婚后父母出资购买房屋

1.婚后一方父母出资购房

婚姻法司法解释三第七条第一款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

按照该规定，婚后一方父母为其子女出资购买的房屋并登记在其子女名下的，该房屋就是其子女的个人财产;从法理上，基于权利与义务关系，这一规定以法律的形式保护了作为实际出资人的男方父母或女方父母，他们无需再为子女离婚导致家庭财产流失的情况而担心，这符合现代民法及物权法对于所有权的保护。在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，而现今闪婚闪离现象又日趋普遍，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，也侵害了出资购房父母的利益。按照新解释规定的房屋产权登记在出资人子女名下，应视为父母明确对自己子女单方的赠与，不但符合物权法的规定，而且兼顾了中国国情，有利于司法实践中该项纠纷的解决。

2.婚后双方父母共同出资购房

越来越多的新婚家庭选择双方父母共同出资购房这一方式，结婚时双方家庭并没有对离婚时的财产归属进行协商，在离婚时无论是算作一方财产或者共同共有都会产生较大争议，这就使得离婚时房产分割变得复杂。在这种共同出资购房的情形中，又可分为房产登记在一方子女名下、登记在双方子女名下和登记在父母个人名下三种情形。

第一种情况是婚姻法司法解释三所明确的，解释第七条第二款规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

按照这条新解释规定，由双方父母出资购买不动产，产权仅登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有。该规定把夫妻分割财产权利进行了量化，对现实生活中的实例规定明确的分割方式。新司法解释从我国的实际出发，更为符合实际情况，也符合民法中公平正义的原则。

第二种情况是双方父母共同出资购房登记在双方子女名下，无论是婚前还是婚后登记在夫妻两人名下，都应视为双方父母对夫妻双方的共同赠与，属于夫妻共同财产，其产权性质宜认定为共同共有。

将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来，可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。

第三种情况父母购房登记在自己的名下而非子女名下的，应当认定为属于父母所有，不能认定为夫妻共同财产。

(三)父母出首付款购房

1.婚前父母出首付款

在现实生活中，贷款买房的现象还是占大多数的。而在贷款买房中，以婚前父母出资首付的情况最多。婚前一方的父母为其子女结婚部分出资购房，所出房款通常视为对其子女的赠与，这样也就与婚姻法解释三第十条重合，即视为一方以个人财产支付首付款购房，若此时不动产登记于首付款支付方名下，而离婚时又无法协议处理的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

2.婚后父母出首付款

根据《婚姻法解释(二)》第二十二条之规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。父母在子女婚后的首付款赠与行为一般认定为对夫妻双方的赠与，此部分出资应认定为夫妻共同所有。在离婚时应参照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定进行分割，即离婚时夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

(四)婚前购置房屋，婚前分手

1、若以双方名义购买该房屋，且双方既在《房屋买卖合同》上签了字，又能够证明各自的出资份额的，则该套房屋视为双方共有财产，应按共有财产分割的规定来处理。

根据《物权法》第103条，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。因此除非双方约定为共同共有，否则该房屋应视为按份共有，分割时依据《物权法》第104条的规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。

2、若以单方名义购买该房屋的，购房合同上签字或房产证上登记的人即为产权所有人，根据物权法的规定，其他人对此不得提出所有权的要求。但如果另一方有证据证明其也曾出资，应当属于借款的性质或者赠与的性质，对方也承认这种事实或有证据证明该事实的存在，持有房产一方应向另一方给予补偿。

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