房产律师黄争荣律师点评借名买房案例，该案例是借名人在执行异议之诉中以借名买房为由主张实体权利，要求法院停止对房屋的执行。

  2021年3月16日法院对原告民生银行北京分行与被告王某、某公司、何某、于某金融借款合同纠纷一案作出(2020)京0108民初xxx号号民事判决书，判决：“一、王某、北京某建筑装饰工程有限公司偿还中国民生银行股份有限公司北京分行借款本金1558656.71元，并支付罚息（截至二Ｏ二一年三月十二日的罚息550480.9元，自二Ｏ二一年三月十三日起至实际付清之日止的罚息，按照《综合授信合同》、《借款凭证》约定的标准计算，若综合年利率超24%，则按年24%计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、王某、北京某建筑装饰工程有限公司给付中国民生银行股份有限公司北京分行律师费9682元，于本判决生效之日起十日内付清；三、何某、于某对第一、二项规定的王某、北京某建筑装饰工程有限公司的债务承担连带保证责任；四、何某、于某承担保证责任后，有权在承担保证责任的范围内向王某、北京某建筑装饰工程有限公司追偿；五、中国民生银行股份有限公司北京分行有权以王某名下账号xxx/xxx的账户内的存款121800元在第一、二项规定的王某、北京某建筑装饰工程有限公司的债务范围内优先受偿；六、驳回中国民生银行股份有限公司北京分行的其他诉讼请求。”上述判决生效后，因王某、某公司、何某、于某未履行判决义务，民生银行北京分行向法院申请强制执行。执行过程，法院于2021年8月16日查封X房产。夏某提出执行异议。法院于2022年2月9日作出（2022）京0108执异xxx号执行裁定书，裁定驳回夏某的异议请求。

  夏某认为，驳回异议请求不符合客观事实和法律规定。

  夏某咨询了专业的房产律师，并委托房产律师向法院提起诉讼。

  房产律师代理夏某向法院提出诉讼请求：1.请求法院判令终止执行坐落于北京市顺义区顺兴街x号院x号楼x层x单元x房产并解除查封；2.请求法院确认北京市顺义区顺兴街x号院x号楼x层x单元x房产归夏某所有；3.本案诉讼费及公告费由民生银行北京分行、某公司、王某、何某、于某承担。

  理由如下：涉案房屋尽管登记在某公司名下，但购房款系夏某支付，房屋的实际所有人是夏某。涉案房屋一直由夏某占有使用，购房原始票据、水电气缴费票据等材料亦由夏某持有。夏某对于借名买房的原因、过程能够进行合理的说明。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的相关规定，夏某和某公司之间存在真实有效的借名买房关系，夏某作为实际购房人和所有权人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故夏某诉至法院。

  民生银行北京分行答辩称：民生银行北京分行不同意夏某的全部诉请，请法院驳回夏某的诉请。民生银行北京分行在执行过程中是依据不动产登记中心登记的信息申请的执行，夏某借名买房仅具有内部效力，不能对抗外部；民生银行北京分行对夏某借名买房的原因不清楚，借名的原因一般都是为了规避相关政策，违反法律及相关社会秩序；夏某和王某属于完全民事行为能力人，但仍故意实施了借名买房行为，应当承担相应的预判风险，而不应当将风险转移给民生银行北京分行。根据执行复议规定第28条的规定，夏某提出异议的理由不符合该规定中的情形。另外北京市法院执行局长第八次座谈会会议纪要第23条明确规定在金钱债权执行中，人民法院查封登记在被执行人名下的不动产等，案外人以其与被执行人之间存在借名买房等关系提出排除执行的，人民法院不予支持。

  某公司、王某共同答辩称：同意夏某的诉讼请求，对于夏某起诉书中所述均认可。何某、于某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。

  夏某主张其与某公司系借名买房关系，其曾任中铁润丰公司董事、经理。因其购房时系中铁润丰公司的股东及高管，不方便以自己名义购房，故以某公司的名义购房，并提交《北京市商品房现房买卖合同》、付款凭证、银行账户流水、购房发票、装修合同及发票、《IC卡水表使用及供用水合同》、物业费、水费收据等证据。前述《北京市商品房现房买卖合同》系由北京中铁润丰房地产开发有限公司（以下简称中铁润丰公司，出卖人）与某公司（买受人）于2013年8月7日签署，合同约定由某公司购买中铁润丰公司出售的X房产，实测建筑面积为94.84平方米，房屋总价款为1576078元，买受人采取其他方式付款，出卖人应当在买受人付清全部购房款后15日内向买受人交付该商品房。合同尾部中铁润丰公司盖章确认，夏某在中铁润丰公司委托代理人处签字确认。

  为证明X房产的购房款系由夏某支付，夏某提交了北京银联商务刷卡记录单。为证明其对X房产进行了装修，夏某提交张某与北京天文弘装饰工程有限公司签订的关于花溪渡小区x#楼x单元x室室内精装修工程的《北京市建设工程合同》以及夏甲与上海园林（集团）有限公司北京分公司签订的小院园林景观绿化工程协议书。为证明夏某已支付上述装修款，夏某提交了付款凭证予以佐证。

  审理中，夏某提交其与前夫张某的离婚诉讼调解书，证明双方于2017年4月5日经北京市朝阳区人民法院调解离婚。北京市朝阳区人民法院依法作出（2016）京0105民初xxx号民事调解书。该调解书记载，夏某称其与张某于2004年9月登记结婚，于2013年11月离婚，后于2013年12月17日复婚。该调解书中对双方共有的房产、车辆、存款、股票、基金、债权、公司股份、投资理财等财产进行了分割。该调解书中未提及X房产。

  夏某称在X房产尚未建成时曾系以夏甲的名义签订期房购买合同，房屋建成后又改为以某公司的名义签订的现房购买合同；X房产系于2012年12月交付，中铁润丰公司将房屋钥匙交付于夏某，夏某于2013年装修完毕后入住；入住后不久房屋就发生漏水问题，之后房屋一直空置，前三年免收物业费，后来因为漏水问题一直未交纳物业费；中铁润丰公司对于夏某借用某公司的名义购房并不知情；2019年12月X房产的房产证办理完毕之后，夏某指定中奥公司与某公司办理过户事宜，后因某公司欠税，税控被冻结，无法开具全款发票，无法办理过户手续。

  法院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，主张自己的权利，应当依据相关事实及法律规定，并提交相应证据证明自己的主张。本案中，夏某应就其对X房产享有足以排除强制执行的民事权益的事实承担举证责任。夏某主张其与某公司存在借名买房关系，但其未提交与某公司约定借名买房事项的书面合同，其提交的付款凭证、装修合同等一系列证据亦无法证明全部购房款、装修款均系由其本人支付。其中大部分购房款系由夏甲支付，装修款亦非均由夏某本人支付。如按其所述，X房产购买于其与张某婚姻关系存续期间，但其与张某离婚时并未对该房产进行分割，夏某亦未提交证据证明其曾与张某就X房产的权利归属进行过约定。综上，夏某提交的现有证据无法证明其个人支付了全部购房款，亦不足以证明其与某公司存在真实的借名买房关系，更不能证明其系X房产的所有权人，故本院对其提供的上述证据的证明目的不予确认。综合全案证据，夏某作为负有举证证明责任的一方，其所提交的证据难以达到否定产权登记效力的证明力，不足以证明其对诉争房屋享有所有权。故本院对夏某要求确认其系X房产的所有权人的诉讼请求不予支持。

  且退而言之，即便夏某与某公司确实存在借名买房关系，法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，亦不应予以支持。夏某主张借用某公司的名义购房，借名人可以依据借名买房协议要求出名人将房屋过户至其名下，此项权利系基于双方的合同关系所产生的债权请求权，且基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在经法定变更登记程序完成物权公示之前，夏某并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。夏某主张与某公司存在借名买房关系，不足以排除对案涉房屋的执行。

  综上，依据夏某提供的证据及本院查明的事实，无法认定夏某对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，夏某不能对抗申请执行人。因此，对于夏某要求终止执行X房产、解除查封、确认其系X房产的所有权人的诉讼请求，本院均不予支持。于某、何某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实，依法作出裁判。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

驳回夏某的全部诉讼请求。

  房产律师黄争荣律师认为，本案存在两个关键点，第一是夏某不能提供证据证明其支付了全部购房款；第二是即使夏某与某公司存在借名买房关系，也是债权债务关系，并不能得出房屋属于夏某所有的结论。房屋登记在某公司名下，某公司就是房屋的所有权人，房屋经法定的登记程序具有物权公示效力，借名买房关系不能对抗第三人。因此借名买房存在很大的法律风险，借名人应及时将借名购买的房屋登记在自己名下。