房产律师黄争荣律师团队最近研究了一个借名买房纠纷的判例，该判例具有相当的代表性。不是双方之间存在代为支付首付款，代为偿还银行贷款就构成借名买房的。借名买房法律关系的实质是合同关系，以双方达成合意为成立的前提条件。

曹甲、曹乙系姐妹关系，夏某、曹乙系夫妻关系。位于北京市丰台区镇国寺北街X房屋登记在夏某名下。当年曹甲其做生意，有一定的经济实力，为满足母亲心愿，实现兄弟姐妹居住在一起的愿望，故由其出资同时购买了三套房屋，即丰台区镇国寺北街102号（房屋所有权人：朱某）、101号（房屋所有权人：曹丙）、X房屋（房屋所有权人：夏某），但因一次性购买三套房屋总房款过高，需要办理贷款，故其分别借用了妹夫夏某、弟弟曹丙的名义购买了两套房屋，并由其二人作为借款人向银行办理了贷款。因当时各方关系融洽，并没有明确房屋产权归属，但包括案涉房屋在内三套房屋的首付款均由曹甲支付，多年来房屋贷款也一直由其偿还。

  2008年4月19日，夏某与北京玺萌置业有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于X房屋，预测建筑面积共123.62平方米，单价每平方米17697.98元。购房发票显示案涉房屋曾交纳二笔房款，分别为584035元、1358672元。夏某持有购房合同、购房款发票。2008年4月30日，夏某与中国银行股份有限公司北京丰台支行签订《楼宇按揭担保借款合同》，借款1350000元，贷款期限240个月，从2008年5月12日至2028年5月12日，贷款的偿还采用月均还款法，每月应归还贷款本息10189.21元。2009年1月22日，夏某与中国银行股份有限公司北京丰台支行签订《个人住房贷款合同补充协议》。2010年7月16日，北京市丰台区镇国寺北街X房屋登记至夏某名下，房屋所有权证载明的建筑面积为124.47平方米，该房屋所有权证由夏某持有。

  曹甲咨询房产律师后，委托房产律师代理本案。曹甲向法院提出诉讼请求：1.判令被告将位于北京市丰台区镇国寺北街8号院5号楼2单元102号房屋的所有权登记变更至原告名下；2.诉讼费、保全费由被告承担。

  夏某、曹乙咨询房产律师后，委托房产律师代理本案。共同辩称，夏某、曹乙系夫妻关系，二被告均不同意原告的诉讼请求。房屋不是借名买房，是被告自身买房，不存在将房屋变更到原告名下的事实和法律依据。一、原被告之间没有口头和书面借名买房协议；二、涉案房屋按揭协议是由被告夏某与开发商签署，且两份协议均由夏某保管，购房首付款是夏某支付，按揭款项在2019年8月之前由曹甲担任法人的公司支付，2019年8月之后都是由夏某支付按揭款，上述支付按揭款不是借名买房，而是另案法律关系，可通过另案解决。三、涉案房屋一直由夏某居住且控制，水电费、物业费是由夏某支付。四、涉案房屋房产证一直在夏某手中，入住手续等也在夏某手中。

  为证明借名买房相关情况，曹甲申请证人曹丙出庭作证，曹丙陈述称，当时我家住在草桥，我姐曹甲在新发地有一个基地，我妹曹乙没有房子，跟着我妈居住，妈妈希望我们兄弟姐妹能够一起住楼房，我姐就把这件事记在心里，一门心思经营。2007年我姐有了一定的积蓄，想要买房，让我去看看草桥周边的楼盘。我当时看了两个楼盘，一个5000多，一个10000多，我姐说不考虑高层，后来我们实地去看了楼，我姐就心动了。我姐说房款由她交，房贷由她付，但是要用我和妹夫的名义买房并进行贷款，用我们的住房公积金贷款，房贷会便宜些。大概4月份我们缴纳了首付款，2008年开始我姐每月都向银行还款，大约还款到2019年。买房当时大家没有约定产权归谁，一开始说先让我们住着，具体曹甲和曹乙怎么商量的我不清楚。买房之后2009年大家就分别搬进了新房子里，这些年来房子也是各自使用。因当年曹乙没有固定工作，就用夏某的名义进行了贷款。房子应该归我姐所有，谁买的房子应该归谁。夏某、曹乙不认可证人证言的真实性，认为曹丙与曹乙存在利益冲突，双方之间还有其他纠纷，曹丙的陈述并不能证明双方之间存在借名买房的事实。

  关于房款支付，曹甲提交加盖北京玺萌置业有限公司发票专用章的收据照片，拟证明2008年4月19日，曹甲以夏某名义交纳了C1地块5-2-102房屋购房款584035元，该收据上夏某的签名即是曹甲签署。对此，夏某、曹乙表示相关的购房手续确实是曹甲办理的，因为曹甲和开发商有一定关系，故由曹甲出面帮助办理购房手续。曹甲提交中国银行进账单照片，显示北京玺萌置业有限公司收取某农业有限公司种业分公司一张票据，标明8848，金额为1001000元。曹甲提交中国农业银行转账支票照片，显示出具单位为北京南无科贸有限责任公司，金额为420801元，该转账支票背面加盖了北京玺萌置业有限公司的财务专用章。曹甲表示当年购房时，包含夏某名下房屋在内三套房屋的首付款是一起支付的，其于2008年4月19日向开发商的工作人员张某转账300000元，2008年4月21日，曹甲向蔡某借款用于支付首付款，蔡某以某农业有限公司种业分公司的支票进行了出借，2008年4月22日，曹甲名下公司北京X科贸有限责任公司又以支票形式向开发商进行了付款，并就此提请证人蔡某出庭作证。对此，夏某、曹乙不予认可，表示购房首付款都是自己支付的，夏某在曹甲交纳首付款后，曾于2008年5月18日向曹甲转账支付280000元，另给付曹甲300000元左右现金，相关现金除了自己的取款外，都是从他人处借款取得的。夏某、曹乙提交银行转账记录予以佐证，显示2008年5月18日，夏某分两次向曹甲转账280000元。曹甲不认可上述款项系夏某向其支付首付款，表示夏某的转账发生在曹甲支付首付款之后，且并未标明用途，相关款项实际系曹甲为生意周转而向夏某的借款。此外，夏某所谓现金支付首付款并不属实，其并未收到相关款项。

  关于贷款偿还，曹甲提交的银行明细单显示，2010年4月至2019年1月期间，曹甲每月基本都会给夏某转账9000元左右的金额。经询，双方表示自2008年5月贷款后，一直由曹甲向夏某名下的房贷还款账户每月固定转款一定金额直至2019年7月，后夏某自2019年8月开始偿还案涉房屋贷款至今，目前每期还款额为8041.98元，正常还款情况下，房屋贷款最后一期偿还时间为2028年5月12日。关于停止向夏某房贷账户转款的原因，曹甲表示之所以后续不再为夏某还款，是因为其发现夏某于2018年4月3日成立了北京X园艺科技有限公司，后曹乙还曾试图以曹甲公司的名义替夏某的公司进货，损害公司利益，双方关系自此恶化，曹甲遂不再为案涉房屋偿还贷款。关于购房前期为何由曹甲进行还款，夏某表示在正式入职曹甲的公司前，其也一直给曹甲的公司帮忙，曹甲也给其发放一定的费用。后其自2010年10月开始正式在北京X科贸有限责任公司任职，后来2011年北京X农业有限公司成立，其也在该公司帮忙，一直以来曹甲都未直接给其发放工资，而是以代为偿还房贷的形式替代工资发放。曹甲对此不予认可，表示曹乙自2001年即在北京X科贸有限责任公司任职，后来2011年北京X农业有限公司成立，还给了曹乙部分股份，两个公司一套班子运营，曹乙在两个公司工作，一直到2019年8月离职，其工资标准为每月5000元左右。夏某自2010年10月开始在北京X科贸有限责任公司任职，北京X农业有限公司成立后，夏某主要在该公司任职，一直工作到2019年6月，其工资标准为每月5000元左右。因夏某和曹乙均在曹甲名下公司工作，两人又为夫妻关系，故曹甲每月会向曹乙转账10000元左右用以支付两人的工资，不存在其以代为偿还房贷的方式向夏某支付工资的情况。曹甲提交银行流水、网上银行交易信息截图、电脑保存的工资发放表等予以佐证，其中北京农商银行交易信息截图显示，2018年、2019年部分月份的转账标注用途为曹乙、夏某工资，金额为10000元。对此，夏某、曹乙不予认可，认为付款用途系曹甲自行标注，内容并不属实。且其本人工资和曹乙的工资应为每人每月10000元，而非两人共计10000元，夏某、曹乙提交夏某的收入证明、在职证明等予以佐证。对此，曹甲不予认可，表示相关证明仅为帮助夏某出国开具，并不反映其真实的收入情况。

  关于房屋居住，双方均认可自房屋交付后，一直由夏某、曹乙居住在案涉房屋内，并进行了装修。夏某、曹乙提交供暖费、物业费、网费、天然气、水费的单据予以佐证。曹甲还表示夏某和其孩子的户口登记于案涉房屋上。

  1999年5月18日，北京X农业科技有限公司成立，法定代表人系曹甲。2011年6月22日，北京X农业有限公司成立，法定代表人系曹甲。2018年4月3日，北京X园艺科技有限公司成立，法定代表人系夏某。诉讼中，曹甲表示因双方存在亲属关系，且曹乙也为北京X农业有限公司的股东，故双方存在一定的经济往来，并表示其曾向曹乙借款，但后期已经偿还，并提交相关银行明细予以佐证。

  曹甲与朱某系夫妻关系，两人名下目前已有在京住房二套。

  法院认为，当事人向对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产的所有权以物权登记为准。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人可以依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记。本案中，相关证据可以证实案涉房屋的首付款及截止至2019年7月的房屋贷款均由曹甲支付，夏某、曹乙虽对此不予认可，但未提交充分证据证明其提前向曹甲交付了案涉房屋的首付款或后续已向曹甲偿还了对应金额的首付款。诉讼中，夏某、曹乙辩称曹甲系以每月代为偿还房贷的形式向夏某支付工资，但结合曹甲提供的相关证据，部分转账确标注有曹乙、夏某工资字样，且在夏某入职北京X科贸有限责任公司前，曹甲即已开始代夏某偿还房屋贷款，此时曹甲并不负有向夏某支付工资的义务，故夏某、曹乙所述因为夏某给曹甲帮忙故在未入职曹甲的公司前曹甲即以代为偿还房贷的形式为其发放工资的陈述欠缺合理性和说服力，故综合案件具体情况，本院对曹甲所述已向夏某、曹乙支付工资，并另行为夏某偿还房屋贷款的意见予以采信。据此可以认定，曹甲系案涉房屋的实际出资方，但出资购房并不能直接证明曹甲系基于借名行为支付案涉房屋的首付款和部分房贷。诉讼中，双方均认可案涉房屋自交房后一直由夏某、曹乙占有使用，缴纳房屋使用中的各项费用，并持有房产证、购房合同、购房款发票等。对此，可以认定案涉房屋一直实际由夏某、曹乙控制和使用。

  关于借名买房，借名买房本质上系合同纠纷，双方应就借名买房达成书面合意或口头合意。但在本案中，结合当事人的陈述及证人证言，均未充分体现双方曾就借名买房达成合意，曹甲和证人曹丙的表述均称是为了满足老母亲的心愿，由曹甲出资购买三座房屋，由弟弟妹妹一起居住，各方并未就此召开过家庭会议，或以更为明确的形式约定房屋的后续归属，且诉讼中夏某、曹甲并不认可双方之间存在借名买房的关系，故根据双方陈述及在案证据，本院难以认定双方曾就借名买房达成合意。此外，曹甲所称借名买房亦非出于其本人的居住需求，其本人亦不持有房产证、购房合同、购房款发票等权利凭证，与一般借名买房的表征存在一定差别。故综合案件具体情况，考虑原被告双方之间的亲属关系、案涉房屋出资情况、实际占有使用情况、证照持有情况等因素，本院认为曹甲未能提供充分证据证实双方之间存在借名买房之约定，案涉事实不符合借名买房行为的构成要件。曹甲据此主张借名买房关系成立并要求将案涉房屋转移登记至其名下，缺乏事实和法律依据，本院对此难以支持。如双方之间就房屋首付款和还贷款项的支付存在争议，可另行解决。

综上，法院判决：驳回曹甲的全部诉讼请求。

  房产律师黄争荣律师认为，本案曹甲诉讼请求未能得到法院支持的关键在于，其未能举证证明双方就借名买房达成了合意。虽然曹甲代为支付了购房款，代为偿还了银行贷款，但是其并不持有与房屋相关的重要凭证。证人出庭也未能证明双方之间就借名买房达成了合意。法官无法判定双方之间形成借名买房的意思表示，故无法支持曹甲的诉讼请求。曹甲代为支付的购房款和代为偿还的贷款，可以委托房产律师另行提起诉讼予以追回。