北京房产律师提示如果借名买房中出名人存在债务风险，借名人应及时对借名买房的法律关系进行确认，并在条件具备时办理房屋过户手续。

  赵甲与赵乙系母子关系。2013年3月16日，北京中海豪景房地产开发有限公司（出卖人）与赵甲（认购人）签署北京市商品房认购书，约定认购人认购位于北京市丰台区X号住宅楼X房屋。2013年3月22日，北京中海豪景房地产开发有限公司（出卖人）与赵乙（买受人）签署北京市商品房现房买卖合同，约定赵乙购买位于北京市丰台区X号楼X房屋，房屋总价款8020191元，买受人采取商业贷款方式付款。2013年3月23日，赵乙还与北京中海豪景房地产开发有限公司签署商品房装修委托协议，委托北京中海豪景房地产开发有限公司对上述房屋进行装修。2013年4月2日，赵乙、赵甲（借款人）与中国工商银行股份有限公司北京石景山支行（贷款人）、北京中海豪景房地产开发有限公司（保证人）签署个人购房借款/担保合同，贷款5610000元用于购买上述房屋，并以上述房屋进行抵押，还款账户为赵乙名下的账号×××的账户。后上述房屋登记在赵乙名下，坐落位置位于丰台区X号楼X房屋，房产证号为X京房权证丰字第XXXX号。

  2013年6月27日，赵甲与赵乙签署说明，载明“北京市丰台区X号楼X房屋，四室两厅房屋一套。儿子赵乙24岁买房时正在当兵，没有收入来源，所以不能个人出资购房。是由母亲赵甲向别人借款直接打赵乙银行卡里，还有母亲赵甲自己的存款。购房首付款总计240万元，母亲赵甲所借款虽然打到赵乙卡里。因购买房所发生的借款全部由母亲赵甲偿还。因购房借款赵乙不承担一分钱债务。所以转款人无权向赵乙追要。因为母亲年岁大，银行不予贷款买房，赵甲把赵乙在东北盘石武警部队请假召回。借赵乙名字申请贷款买房，总贷款金额561万元，30年还清利息和本金。因此房产证名字登记在赵乙名下。赵乙和赵甲两人共同向石景山工商银行石景山支行所签订此房屋贷款合同。每月按银行指定的卡号转账，此卡户名是儿子赵乙×××，此卡由赵甲保管，如有贷款逾期，银行对该房屋处置的后果由赵甲一人承担，与赵乙无关。在还款期间此房屋升值与降价赵乙均不参与，全部由赵甲一人所有。中途赵甲有足够的资金将所剩余的贷款一次性还清。赵乙无条件的配合将此房产过户到赵甲名下。首付款和银行所有贷款均由赵甲一人偿还，赵乙没有经过赵甲委托和签字，不得将此房屋抵押、贷款赠与任何人。如出现此情况，赵甲有权追究赵乙与第三方的法律责任并给予20%的赔偿金。如赵甲没有经过赵乙委托和签字同等负有法律责任与赔偿金。遇到任何问题双方协商解决，如协商不成立，向不动产地方的法院提起诉讼。”

  2013年7月1日，赵甲与赵乙签署事实说明，载明“位于北京市丰台区X号楼X房屋一套，是赵甲出资购买的个人财产，因赵甲不符合申请房贷的条件，故由儿子赵乙出面与开发商北京中海豪景房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并与工商银行石景山支行签订了房屋抵押借款合同，该套房产因此而登记在赵乙名下。购房首付款240万元，已由赵甲全额支付，银行贷款伍佰陆拾余万元也由赵甲独资偿还，赵乙未支付任何购房款，也不实际承担任何还贷责任。还贷专用的工商银行卡由赵甲持有，用于每月按时偿还贷款。赵乙对该卡不享有任何权利义务。综上，该套房产完全为赵甲的个人私有财产，赵乙不享有任何财产权利，但可依其本人意愿居住。赵甲承诺，该套房屋在本人死亡后，由赵乙一人独自继承。”

  赵甲向法院提出诉讼：判令赵甲与赵乙之间的借名买房合同有效。

  被告赵乙辩称，同意原告的诉讼请求，原告当时是借我的名字购买涉案房屋，第二笔贷款是原告让我去办的，房屋现在有两笔贷款没有还清。

  庭审中，赵甲提交其向北京中海地产有限公司调取的购房资料作为证据，其中显示房屋总价8020191元，购房款项的支付日期及金额为2013年2月22日支付诚意金50000元，2013年2月22日支付首付款1000000元，2013年2月22日支付房款及产权代办费1360991元，其中含有800元产权代办费，上述款项均从赵甲的银行账户中进行支付，2013年4月2日支付5610000元，该款项为银行贷款的款项，2013年6月8日代收公共维修基金42526元，该款项系从赵甲名下尾号5088的银行卡中进行支付。涉案房屋交纳契税240605.73元，该款项系从赵乙名下尾号6592的银行账户中进行支付。

  赵甲提交涉案房屋的贷款还款明细作为证据，证明涉案房屋的贷款至今正常还款且均通过赵乙名下尾号6592的卡进行还款，赵甲提交赵乙的×××银行卡作为证据，证明该银行卡由赵甲持有并直接使用该银行卡进行还贷。赵甲同时提交了赵乙名下尾号6592银行卡的银行流水，其中显示该银行卡多次收到赵甲名下银行卡的转账，且金额及时间具有一定的规律性，赵甲称其还向6592银行卡中多次有规律的存入现金用于偿还贷款，赵甲转入的金额高于涉案房屋还贷本息的金额。赵乙认可该银行卡一直由赵甲持有使用，其个人并未进行过任何使用。

   赵甲还提交收款收据、发票、契税发票等证明物业费、供暖费、车位费等房屋使用费用均由其交纳且持有上述费用的缴费凭证。关于房屋实际使用情况，赵甲、赵乙均表示购房后由其共同居住使用，后赵甲将房屋进行出租并收取租金。关于房屋产权证的情况，赵甲称房产证放置在家中，被赵乙拿走进行了房屋二次抵押贷款，赵乙认可进行了房屋二次抵押贷款，但主张系按照赵甲的要求进行的贷款。

  法院经审理认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，赵乙向赵甲出具认可赵甲借其名买房事实的说明，同时赵甲亦提供了证据证明涉案房屋的购房款以及房屋使用期间产生的各项费用均由赵甲进行支出，房屋贷款由赵甲进行偿还，且赵甲一直实际占有使用并支配该房屋，本院综合考虑赵甲与赵乙的关系、双方的经济能力及赵乙两次出具说明认可赵甲借名买房的事实等因素，可以认定赵甲与赵乙之间构成借名买房合同关系。该合同关系系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，故对于赵甲要求确认其借用赵乙名义购买坐落位置位于丰台区X号楼X房屋的借名买房合同有效的诉讼请求，本院予以支持。

  综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

  确认赵甲借用赵乙名义购买位于丰台区XX号楼X房屋的借名买房合同有效。

  北京房产律师认为，本案借名买房的双方系母子关系，母亲为借名人，儿子为出名人，在儿子出现债务风险或准备结婚的情况下，借名人为了规避风险，应及时向法院主张确认借名买房的法律关系。这样可以明确双方之间的权利义务，在发生纠纷时，有利于借名人维护自己的合法权益。借名人在条件具备时也应当及时将房屋过户到自己名下，否则双方之间仅为债务关系。根据物权的公示性，法院根据债权人的执行请求，可以执行出名人名下的房屋，借名人依然存在房屋被执行的风险。借名买房虽然有时有利于借名人实现购房目的，但是有时也不利于保护借名人的合法权益，如要借名买房，还是应多方衡量可能存在的风险。