北京房产律师黄争荣注意到近期法院公布一个房屋买卖合同纠纷的案例，买方违约要求解除房屋买卖合同，法院认为买方作为违约方，主张解除合同的理由既不符合约定情形，也不具备法定情形，不能成立，判决驳回买方的诉讼请求。

  2022年8月28日，张某（买受人）与冯某、金某（出卖人）在北京链家置地房地产经纪有限公司提供中介服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：房屋买卖合同），约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为西城区××（以下简称涉案房屋）；产权证明所载建筑面积共57.30平方米；该房屋规划设计用途为住宅；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为420万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4245000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向出卖人支付定金30万元；买受人的付款方式为贷款；买受人拟贷款金额1680000元；买受人应当于办理不动产转移登记前3日通过存量房交易结算资金专用存款账户向出卖人支付剩余房款；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。

  同日，冯某、金某（甲方）与张某（乙方）、北京链家置地房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为8445000元，此价格为成交总价款；乙方支付首付款时，已支付的定金视为成交总价款的一部分；1.乙方于本合同签订当日将第一笔定金1万元以自行划转/其他的方式支付甲方；2.乙方于自本合同签订之日起2日内将第二笔定金9万元以自行划转/其他的方式支付甲方；3.乙方于自本合同签订之日起10日内将第三笔定金20万元以第三方担保的方式支付甲方；房屋评估：如乙方以贷款方式购买该房屋时，甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；关于首付款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：1.乙方于不晚于不动产权转移登记办理完毕前2个工作日将第一笔首付款6215000元以资金存管的方式支付甲方；申请购房贷款：如乙方以贷款方式购买该房屋时，甲乙双方应于完成网签后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方应于2023年3月28日前（含当日）共同前往税务部门办理缴税手续；不动产转移登记：甲乙双方同意，在2023年3月28日前（含当日），共同办理房屋不动产转移登记手续。

  房屋买卖合同及补充协议签订后，张某分别于2022年8月28日、8月29日、9月6日支付定金1万元、9万元、20万元，合计30万元。

  张某以其父亲的房屋无法出售导致其无法筹集首付款为由，提出解除房屋买卖合同及补充协议。冯某、金某不同意张某的主张。冯某、金某坚持继续履行房屋买卖合同及补充协议，不同意解除。

  张某向法院提起诉讼，请求：1.判令解除原、被告于2022年8月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令两被告退还原告已经支付的购房款30万元；3.诉讼费用由两被告承担。

  冯某、金某辩称，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应予驳回，同时，被告要求贵院判令原告继续履行房屋买卖合同。具体理由如下：第一、原告主张解除房屋买卖合同，没有任何合同依据或法律依据，原告系恶意违约，其诉讼请求应予驳回。第二、原告的合同义务，系支付购房首付款，该等合同义务系纯粹的金钱债务，不存在履行不能的情况，原告应履行付款义务。第三、原告卖掉父亲房屋，并非购房合同约定的付款前提。原告所称须卖房支付购房款、受疫情影响房屋未能卖出等事由，根本不是拒绝付款、解除合同的理由。原告的诉讼请求应予驳回，并应判令其继续履约。

张某提交链家网站平台截图、我爱我家网站平台截图、微信聊天记录等，用以证明被告明知原告首付款的来源是出售其父亲的房屋，原告在2022年12月份就已经起诉，被告并未有任何损失。冯某、金某对上述证据中售后服务群聊天记录的真实性认可，其他证据真实性不认可，证明目的均不认可，认为不能证明将原告父亲卖房作为前提条件，不能证明涉案房屋价格上涨，实际反而下跌。

  冯某、金某提交网站截图、房屋买卖合同、定金凭证、中介费凭证等，用以证明涉案房屋降价，被告也进行了购房，原告解约导致其面临一些列风险，产生巨大损失。张某对网站截图、房屋买卖合同的真实性和证明目的不认可，对其余证据真实性认可，但认为与本案没有关联。

  法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张某与冯某、金某签订的房屋买卖合同及其补充协议，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律和强制性法规规定，不违背公序良俗，应属有效，各方当事人均应按照约定履行义务。

本案的争议焦点为张某能否主张解除房屋买卖合同及补充协议。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。本案中，张某在支付定金30万元后，因自身原因不同意继续履行支付首付款等后续义务，而要求解除房屋买卖合同及补充协议，其行为不符合合同约定。双方当事人就解除合同事宜未能协商一致，也未出现法定或约定的解除事由，因此现有条件下张某无权主张解除房屋买卖合同及补充协议。冯某、金某有权要求张某继续履行合同义务。故张某应按照房屋买卖合同及补充协议约定，继续履行支付购房款等义务，而无权主张退还已支付的定金。

  综上所述，张某要求判令解除房屋买卖合同及补充协议，并要求两被告退还已支付的购房款30万元的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。

   依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

   驳回张某的全部诉讼请求。

   北京房产律师黄争荣对本案进行点评：本案中买方拒绝履行合同的理由不能成立，其构成违约，买方要求解除合同没有依据，在卖方要求继续履行，不同意解除的情况下，买方应当继续履行合同。本案法院应当判决驳回买方的诉讼请求。但是房屋买卖合同有其特殊性，买方通常没有足额资金支付购房款，需要向银行申请贷款来支付购房款。如果买方拒绝办理银行贷款，那么房屋买卖合同还是无法继续履行。也就是卖方依然面临要求法院判决解除合同，买方支付违约金或赔偿损失或选择适用定金罚则的问题。故在本案中，法官行使释明权，对可能出现的情形进行释明。