北京房产律师黄争荣律师，代理房屋买卖合同纠纷违约卖方上诉案件成功调解，实现了当事人的上诉目的。一审法院判决当事人赔偿对方损失101万元，二审中双方达成调解。
        2016年6月3日，杨某与石某签订《北京市存量房屋买卖合同》，石某购买杨某坐落于北京市石景山区x号房屋（以下简称涉案房屋）。合同载明：房屋建筑面积104.47平方米；该房屋带车位出售、该房屋为出卖人家庭唯一住房、出卖人购房时间满五年，满五年依据2016年9月15日；该房屋所有权证证号为：京（2016）石景山区不动产权第XXXX号；成交方式，出卖人和买受人通过存房房地产公司居间介绍成交；房屋总价款为3890000元（房屋成交价格1550000元，家具、家电、装修及配套设施作价为2340000元），买受人一并另行支付给出卖人；买受人支付定金50000元；买受人采取全款付款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议（附件二）；过户后5天内将该房屋交付给买受人。权属转移登记，买卖双方最晚应于合同签订之日起九十日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议；因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。合同违约条款载明，出卖人将该房屋出售给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。合同的解除中约定，如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。2016年6月3日，杨某与石某还签订了《居间交易资金监管提示函》、《全款付款方式补充协议》、《购房资格协议》，杨某出具了《配偶同意出售声明》。《全款付款方式补充协议》中载明，买受人以自行交接方式支付定金人民币50000元整，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付情况详见《买卖定金协议书》。买受人于网签后10日内支付出卖人购房款人民币1550000元，支付方式为资金监管。买受人于过户前五日支付出卖人购房款2280000元，支付方式为资金托管。《配偶同意出售声明》载明：本人李某，系位于北京市石景山区x号房屋京（2016）石景山区不动产权第XXXX号产权人杨某的配偶，现同意本人的配偶出售上述房产，凡配偶所签署的所有文件本人均予认可，并承担相应的法律责任，特此声明。2016年9月15日,涉案房屋购房时间满五年。京（2016）石景山不动产权第00113**号房产证载明:产权人为杨某；共有情况，单独所有；坐落石景山区x号。2016年6月3日，石某给付杨某定金20000元；2016年6月19日给付杨某定金30000元。杨某认可共计收到石某定金50000元。2016年8月21日的录音内容表明，杨某表示涉案房屋购房款要涨价。2016年8月30日，杨某申请以赠与的方式将涉案房屋变更登记至李某名下。2016年10月27日，李某领取了涉案房屋所有权登记证书。
        原告石某向本院起诉，提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》；2、判令被告返还原告支付的定金50000元；3、判令被告赔偿原告支付的居间代理费损失58350元；4、判令被告向原告支付房屋差价损失1855850元；5、判令被告向原告支付2016年10月10日起至本案生效之止租金损失(暂计至2017年2月10日)24000元；6、案件受理费由被告承担。
        被告杨某辩称，同意解除合同并返还定金；居间费是原告与第三人的合同关系，与本案无关，不同意支付居间费；不是杨某的过错，不同意支付房屋差价损失；租金损失与本案无关。双方2016年6月3日签的买卖合同，石某说6月底钱到期，杨某收到了石某50000元定金。杨某2016年7月份给中介打电话催石某过户，中介说石某没时间。2016年7月24日石某签的卖房协议，中介说石某有钱过户了。2016年8月21日杨某和石某谈过一次，房屋已经涨价，杨某让石某给加十几万，石某不同意。当时石某就是为了买房凑了三百多万，说明当时石某买房的时候没有钱。杨某与李某分居已经两年了，李某不知道卖房。2016年8月30日杨某将房屋过户给儿子，因为中介说过户到儿子名下可以免税，涉案房屋不是唯一住房。
        2017年7月27日庭审中，石某就房屋差价损失提出对涉案房屋进行价格鉴定，杨某与李某明确表示不同意鉴定。石某提交了链家网二手房挂牌价记录截图，涉案房屋同一小区、相同面积房屋2017年4月9日价格55000/平方米，低于当时的价格。对此，杨某、李某均不认可。2017年11月7日庭审中石某申请法庭询价依法酌定涉案房屋价格。杨某与石某签订合同后，涉案房屋价格开始上涨，2017年涉案房屋价格开始随北京市二手房房价开始回落。2017年11月20日，杨某申请对涉案房屋时价进行价格鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定，北京圣元房地产评估咨询有限公司为涉案房屋价格的评估鉴定机构。2018年1月10日，北京圣元房地产评估咨询有限公司出具的《函》载明：杨某因为对涉案房屋时价进行价格鉴定的时间节点提出异议，拒绝交纳评估费。
        法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2016年6月3日，出卖人杨某与买受人石某在存房公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定履行各自义务。石某作为普通购房人在杨某出具《配偶同意出售声明》的情况下，通过居间公司签订房屋买卖合同，属正常交易行为。根据本案查明的事实，2016年8月30日，杨某以赠与的方式申请将涉案房屋变更登记至李某名下。2016年10月27日，李某领取了诉争房所有权登记证书。杨某的行为致使双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行，构成根本违约，应承担相应的违约责任。石某在签订涉案房屋买卖合同时，未能尽到实地详尽查看涉案房屋具体情况、查验房产证和审查《配偶同意出售声明》是否真实等影响合同履行相关因素的注意义务，石某存有一定过失，亦应承担相应责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。基于杨某根本违约的事实，石某关于解除双方于2016年6月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》,并判令杨某返还定金50000元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
        关于石某判令杨某支付房屋差价损失1855850元的主张。首先，因杨某的违约行为致使合同不能履行，石某请求判令杨某支付房屋差价损失的主张，有事实及法律依据，但石某提交的证据未能证明其所主张房屋差价损失的数额；其次，本案涉案房屋自杨某与石某双方签订房屋买卖合同后至诉讼期间价格变动较大，且双方对涉案房屋价格时间节点存在争议，杨某主张以涉案房屋实际评估鉴定时间为价格节点，石某主张以本案立案时为价格节点。结合本案查明的事实，参考2017年涉案房屋所在地区二手房市场价格以及石某提交的2017年4月9日中介机构的挂牌价格和当前涉案房屋市场价格，本院对涉案房屋价格酌情予以确定；最后，综合考虑本案中合同的履行程度、合同签订后及诉讼中北京市二手房市场房屋买卖价格行情和目前二手房市场价格诸因素，结合杨某与石某在房屋买卖合同签订及合同履行过程中各自应承担的责任以及诚实信用原则、可预见原则、损益相抵原则，酌定杨某支付石某房屋差价损失1010000元。
        关于石某判令杨某赔偿支付居间费损失58350元及租金损失的主张。石某主张购房差价损失的同时一并主张居间费损失和租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。石某与杨某签订房屋买卖合同后，出卖自己原有住屋及另行租住他人房屋的事实即便客观存在，其费用支付构成交易成本。故，石某关于租金损失的主张，本院不予支持。杨某关于定金30000元不是当天支付以证明是石某先违约的意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。石某关于先行支付了定金20000元，后支付了30000元，杨某未提出异议，且在定金收据上已经注明，表明双方达成了新的合议，不构成违约的意见，有事实依据与法律依据，予以采纳。法院判决如下：一、解除2016年6月3日杨某与石某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》；二、杨某于本判决生效后七日内返还石某购房定金50000元；三、杨某于本判决生效后七日内赔偿石某购房差价损失1010000元；四、驳回石某的其他诉讼请求。
        杨某不服一审判决，提起上诉。杨某委托北京房产律师黄争荣律师代理上诉，北京房产律师黄争荣律师认为：
        第一、一审法院认定上诉人将涉案房屋过户到李某名下的行为构成根本违约属于认定事实不清。因涉案房屋并不是上诉人家庭唯一住房，按照此前买卖双方及中介的约定，上诉人需将涉案房屋以赠与形式过户到李某名下，以使涉案房屋满足满五唯一的条件。上诉人在一审中提交的录音足以证明该事实。
        第二、本案法院未能判决合同继续履行的主要障碍是上诉人的配偶不同意出售房屋，而被上诉人对此存在重大过失，对于房屋权属状况及卖方配偶是否同意出售没有进行相应的审查。
        第三、上诉人于2016年8月21日提出房屋涨价到426万元，并明确表示如果买方不同意涨价，将不履行合同，双倍返还买方定金。买方于此时就应当知道卖方拒绝履行合同，其应当采取措施止损，防止损失的进一步扩大。而上诉人当时能认知到的就是涉案房屋市场价格约为435万元，房价此后的进一步上涨也超出了上诉人的预期。因此认定涉案房屋价格的时间节点应当为2016年8月21日，应当以2016年8月21日房屋市场价格与合同约定价格的差额认定被上诉人的损失。一审法院判决房屋差价损失101万元明显过高。
       第四、被上诉人存在重大过失。被上诉人在看房时，涉案房屋门口已经被上诉人的配偶李某喷涂“房屋有纠纷”及“禁止买卖”相关字样，被上诉人应当对上诉人配偶不同意出售房屋有所预见。但被上诉人却仍与上诉人签订房屋买卖合同，且未查验房产证原件，也没有要求卖方配偶到场签字，而上诉人配偶也并不同意出售涉案房屋，因此被上诉人存在重大过失，对于房屋买卖合同的不能履行造成的损失应当承担50%的责任。
        第五、被上诉人没有及时采取措施防止损失扩大，对于扩大的损失其应当自行承担。上诉人于2016年8月21日提出房屋涨价到426万元，并明确表示如果买方不同意涨价，将解除合同，双倍返还买方定金。买方于此时就应当知道卖方拒绝履行合同，其应当采取措施止损，防止损失的进一步扩大。
        第六、根据可预见规则，上诉人承担的赔偿责任应当是上诉人在签订和履行合同时所能预见的。本案中，上诉人在违约提出涨价时所能预见到的被上诉人的损失，就是当时房屋上涨后的差价，此后房价的大幅上涨上诉人根本无法预见。违约方虽然应当承担违约责任，但是对于其不能控制、不能预见的风险与损失应合理限制。因此一审法院以2017年涉案房屋所在地区二手房市场价格及2017年4月9日中介机构的挂牌价格为依据确定涉案房屋价格错误。
        第七、《房屋买卖合同》第十条“合同解除条款”约定的违约责任为房屋成交总价的20%即77.8万元，双方对于根本违约的违约责任的承担已经有明确具体的约定，并没有约定如果违约金不足以弥补损失需要另行赔偿损失，因此即便在根本违约的情况下法院判决违约金或赔偿损失不应当高于77.8万元。否则违背了合同双方意思自治的原则，也违反了可预见规则，无限放大了法官的自由裁量权，不利于社会关系的稳定。
        第八、本案中，买卖双方于2016年6月3日签订房屋买卖合同，房屋总价款389万元，卖方仅收到了5万元的定金，并于2016年8月21日表示解除合同，合同履行期限较短、买方支付定金较少，还没有进行网签，如果继续履行合同买方还需缴纳税费，结合合同的这些实际情况，一审法院判决上诉人赔偿101万元的房屋差价损失明显过高。
        二审中双方达成调解，法院出具了调解书，北京房产律师黄争荣律师代理上诉人实现了上诉目的。