北京房产律师黄争荣律师代理房屋买卖合同纠纷卖方上诉，二审采纳黄争荣律师意见，发回重审。

        2016年8月15日，赵某（出卖人）与王某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于北京市丰台区1402号房屋（以下简称1402号房屋），房屋成交总价为302万元。买受人申请贷款，拟贷款金额为210万元。同日，赵某（出卖人、甲方）与王某（买受人、乙方）、满懿（北京）房地产咨询有限公司（居间人、丙方）签订了《补充协议》，约定乙方于2016年8月15日向甲方支付定金3万元，甲乙双方应于网签后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于过户前三日内将购房款90万元以建委资金监管的方式支付给甲方。银行批贷后五日内，甲乙双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。双方应于过户后十日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：（3）交易房屋被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（4）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；（5）拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的……

        签订上述合同当日，王某向赵某支付了定金3万元。2016年9月6日，赵某（出卖人）与王某（买受人）签订了网签合同补充协议，约定银行批贷后五日内双方共同办理权属转移过户登记。网签后五个工作日内，出卖人和买受人共同前往贷款机构办理贷款申请及签约相关手续。乙方应于2016年10月25号之前把资金监管90万元存入监管银行，如若因为银行批货问题时间顺延。

        2016年9月7日，双方办理了编号为C1353728的网签合同。双方均认可，因为合同履行过程中，因为王某需调整贷款的金额，王某向赵某另行支付了首付款8万元。2016年9月13日，王某和赵某共同前往银行申请贷款。2016年10月17日，王某将首付款90万元存入资金监管账户。2016年11月1日，交通银行股份有限公司北京天坛支行出具同意放贷通知书，初步审核拟向王某发放200万元贷款。

        赵某于2016年9月25日出具了函件，载明：“乙方（王某）……2016年9月13日与交通银行贷款专员见面，提交了相关资料，办理了贷款申请及签约。面签过程中交通银行贷款专员口头告知，贷款申请资料审核通过后，需要乙方提供将首付90万元存入建委监管账户的票据，才能发出批贷函。乙方当时对此未提出异议，但临近审核得出结果的预计日期才提出不能履行。如果因乙方没有于10月13日及时提交首付存入票据给交行而延误批贷，并导致不能正常办理产权过户，届时甲方将向乙方提出解除合同并立即生效。”该函件发送至了使用王某的爱人手机号注册的微信账号中，王某称其未收到。赵某主张王某在申请贷款时即应具备付款的条件，迟至2016年10月17日王某才将首付款90万元存入资金监管账户，迟延了34天，已经构成违约，王某亦不同意支付违约金。赵某于2016年11月3日以上述理由向王某发送解除合同通知书。王某认可银行提示了首付款监管后才能批贷的情况，但认为其未违反合同中关于支付首付款以及办理资金监管的时间约定，故不认为己方构成违约。银行批贷后，中介公司曾通知王某和赵某缴税过户，赵某认为其已经通知解除合同故未予配合，双方合同未继续履行。
王某向法院提起诉讼：1、解除我与被告赵某于2016年8月15日签订的《北京市存量??屋买卖合同》，被告赵某配合我注销编号为C1353728的网签合同；2、被告赵某向我返还定金3万元、首付款8万元以及利息7883元（按照年利率5%从2016年10月15日计算至2018年3月14日）；3、被告赵某向我赔偿中介费用45375元；4、被告赵某向我赔偿违约金60.5万元以及房屋差价损失99.5万元；5、被告赵某向我支付租房损失75200元（自2016年11月18日至2018年3月共计16个月，每个月4700元）。6、被告赵某向我支付监管资金的利息损失64125元（按照年利率5%从2016年10月18日计算至2018年3月14日）；7、被告赵某向我支付律师费2万元；8、诉讼费用由被告赵某承担。

        赵某辩称，王某于2016年8月15日与我签订合同，但其直至2016年10月17日才具备付款能力。面签时，交通银行告知王某必须提供首付款监管凭证才能发出批贷函，王某贷款申请资料不完整，依照约定其可以更换银行，但其未更换银行，也没有积极筹款。我于2016年9月25日向王某发函，要求其支付首付款。双方口头约定王某应于2016年10月13日前将首付款存入监管账户。因王某迟迟不付首付款，银行无法批贷，我要求王某支付违约金，其不同意，故我才拒绝在资金监管议上签字。我同意解除合同、注销网签，不同意其他诉讼请求。王某要求的利息、律师费均无依据。合同履行未到交房的环节，租房损失也不存在。王某要求的违约金和差价损失都没有证据支持，且违约金的标准过高。

       法院认为：依法成立的合同，受法律保护。赵某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》等合同均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。本案中买卖双方前往银行申请贷款的时间在合同约定的范围内。赵某认为在贷款银行要求先行支付首付款才能批贷的条件下，王某未在申请贷款时即支付90万元首付款，导致批贷时间延长，已经构成违约。但双方仅在合同中约定了贷款机构办理贷款申请等手续的时间，并未具体约定贷款批准的时间；而赵某与王某签订的《网签合同补充协议》中明确约定了王某应于2016年10月25日之前把90万元首付款存入监管账户，王某实际存入时间为2016年10月17日，亦未晚于上述约定日期，不构成违约。赵某认为其与王某就2016年10月13日前支付90万元首付款一事达成口头协议，现王某不认可，赵某亦未就其主张进行充分举证。根据现有合同，王某支付首付款至监管账户的时间均未违反合同相关约定，而赵某持上述理由不同意配合继续履行合同。现涉案房屋已经在其他案件中被查封，本案合同无法履行，且赵某拒绝履行合同的行为已经构成根本违约，王某要求解除合同、注销网签以及返还已经支付的定金、首付款、赵某向其支付违约金的诉讼请求，本院均予以支持。关于约金的数额，虽赵某主张违约金标准过高，但本院以王某的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及赵某的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为合同总价款20%的违约金即60.5万元并未过分高于造成的损失的，故本院支持王某要求赵某支付60.5万元违约金的诉讼请求。

        房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。本案中，王某主张赵某应向其赔偿房屋差价损失，亦有依据，本院对其诉讼请求予以支持。根据本院查明事实，赵某于2016年11月3日提出解除合同并不再配合合同的履行，王某随后提起诉讼要求继续履行合同，至2018年3月，王某称合同目的无法实现故而变更了诉讼请求为要求解除合同等。因王某不申请评估鉴定，本院综合考虑上述因素以及双方的履约情况，从保护守约方利益的角度出发，对王某主张的房屋差价损失金额酌定为50万元。

        王某要求赵某向其支付房款利息以及租房损失的诉讼请求，因本院在确定违约金的数额时已予考虑，故本院不再支持王某的该项诉讼请求。王某要求赵某赔偿中介费的诉讼请求，因王某未向法庭提交其支付中介费的有效证据，本院对该项诉讼请求不予支持。王某要求赵某向其支付律师费的诉讼请求，无合同依据，本院对该项诉讼请求亦无法支持。

        综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条的规定，判决如下：
        一、解除原告王某与被告赵某于二〇一六年八月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、被告赵某于本判决生效之日起七日内配合原告王某注销编号为C1353728的网签合同。三、被告赵某于本判决生效之日起二十日内向原告王某返还定金三万元、首付款八万元。四、被告赵某于本判决生效之日起二十日内向原告王某支付违约金六十万零五千元。五、被告赵某于本判决生效之日起二十日内赔偿原告王某房屋差价损失五十万元。六、驳回原告王某的其他诉讼请求。

        赵某不服一审判决，委托北京房产律师黄争荣律师代理上诉。黄争荣律师认为：一审法院判决上诉人支付违约金60.5万元及赔偿差价损失50万元属于适用法律错误。违约金的性质属于补偿性的，当违约金足以弥补损失时，违约金与赔偿损失不能并用。一审法院一方面认为合同总价款20%的违约金60.5万元并未过分高于造成的损失，对于买方主张的违约金予以支持，一方面又支持买方主张的房屋差价损失50万元，两项赔偿都是基于房屋差价损失50万元，明显自相矛盾，重复计算了买方的损失。一审法院在买方不申请评估鉴定的情况下，认定房屋差价损失没有依据，买方请求的房屋差价损失才99.5万元，一审判决违约金及房屋差价损失却共计110.5万元，根本没有依据。法官的自由裁量权不能超出法律规定范围及必要限度，否则评估机构就没有存在必要了。

        守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。本案中双方已经约定了根本违约的违约金为房屋交易总价的20%，属于当事人另有约定，不应当再另行判决赔偿房屋差价损失。在合同履行过程中卖方仅收到定金3万元，购房款8万元，在卖方通知买方解除合同后，买方坚持要求继续履行合同针对合同解除没有采取合理措施，其存在明显过错。一审判决卖方支付违约金及房屋差价损失110.5万元没有考虑合同实际履行情况，明显不当。

         二审法院经审理认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。因此，因一方违约给对方造成损失的赔偿应以合同履行利益为限。合同法及相关司法解释还规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，增加后的违约金以不超过实际损失为限。

        本案中，一审认定拒绝履行合同的行为已经构成根本违约，并无不当，但对于违约金与损失的考量存在不当之处，既判决赵某向王某支付合同约定的违约金数额，又酌定赵某向王某支付房屋差价损失，所得损失数额是否相当于王某的实际损失，事实并不清楚。对此，双方当事人均提出上诉。如合同约定的违约金不足以弥补损失，比如房屋差价损失，应当释明当事人要求增加违约金，但增加后的违约金应以不超过合同履行后的利益为限。二审中，王某提出对涉案房屋进行评估以确定房屋差价损失。

        基于以上原因，本案发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：
        一、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初27250号民事判决；
        二、本案发回北京市丰台区人民法院重审。

        北京房产律师黄争荣律师认为法院在审理房屋买卖合同纠纷案件中，应当根据合同的履行情况、非违约方的实际损失、双方的过错程度、可预见规则、止损规则、损益相抵规则、交易成本情况来进行综合考量，确定违约金及损失数额，不应过分偏重于严惩违约方，而导致双方利益失衡，违约方承担违约责任过重。