北京房产律师黄争荣律师代理一起房屋买卖合同纠纷案件，在诉争房屋市场价值上涨150万元的情况下，将卖方赔偿损失的数额降至25万元。

2016年1月24日，吴某（作为买受人）与杨某（作为出卖人）经第三人东来公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件，约定：杨某将×号房屋出售给吴某，该房屋建筑面积为127.75平方米，房屋成交价格为383万元，屋内设施2万元；吴某在签订本合同时支付定金10万元。房屋首付款，吴某于购房资格审核通过后3日内向杨某支付不低于140万元（含定金10万元）；房屋尾款，吴某由贷款机构直接支付于杨某。房屋交付吴某后，吴某应当时支付屋内设施费2万元。当事人双方同意，自本合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行利率付给利息。

2016年4月初，杨某单方表示不再向吴某出售×号房屋。

2016年4月16日，吴某、杨某及第三人东来公司达成一致意见，并签订书面《证明》，其主要内容为：吴某因购买×号房屋于2016年1月24日签订的存量房屋买卖合同，吴某交付杨某定金10万元，现由于杨某单方原因正式通知吴某与第三人东来公司停止继续履行合同，吴某与杨某双方自行协商关于赔偿问题。第三人东来公司已得知。违约方支付中介费3000元。

吴某向一审法院起诉请求：一、解除吴某与杨某于2016年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;二、判令杨某双倍返还吴某购买位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称×号房屋）的定金20万元；三、判令杨某赔偿吴某因不履行双方房屋买卖合同中的义务而造成吴某实际利益损失50万元。

 北京房产律师黄争荣律师代理杨某答辩称：1、被告收取了原告支付的10万元定金，定金性质属于违约定金，与损害赔偿不能并用。原告要求双倍返还定金，就不能再主张损害赔偿。当初双方两次见面协商赔偿时，都是被告主动电话邀约原告并且主动表示愿意双倍返还定金的，但是原告要求被告另行赔偿50万元，双方才未能达成一致。2、被告与原告于4月16日就已经解除了《北京市存量房屋买卖合同》，双方当时仅就赔偿问题未能达成一致，鉴于《北京市存量房屋买卖合同》已经解除，原告要求法院判决解除合同没有依据。3、自合同签订之日至4月16日处于原告办理购房资格阶段，合同还没有履行到原告支付首付款阶段，更没有履行到被告交付房屋阶段。当被告决定不卖房后，及时通知原告解除合同，以免给原告造成损失，被告尽到了及时通知的义务。合同履行过程中被告仅仅收取了原告支付的10万元定金，原告没有任何损失，原告并没有提供证据证明自己有损失及损失的具体数额。原告出售自住房屋的款项能否购买到与被告房屋同地区、同等质的房屋与本案没有任何关系。

吴某称其为购买杨某的×号房屋，将自有的位于通州区杨庄北街×号×号楼×号房屋于2016年3月15日出售案外人高亮，并签订《房屋买卖合同》，杨某现单方解约，导致其无房居住，及同等价格无法购买×号房屋同地区、同等质的房屋。杨某对此不认可，表示其是否出卖其自有房屋与本案无关。

庭审中，吴某还申请了证人郑×出庭作证，郑×证言称：“我在58同城网站上看到×号房屋的房源信息，因我有购房需求，在链家地产中介的带领下于2016年4月23日下午去×号房屋内看房。当时中介和业主杨先生进行接待，看房时，业主表示×号房屋要一周后才能处理，且一周后价格要涨到430万元。因觉得价格合适，双方约定一周后带家人一起来看房。当天我离开时想在周边再考察环境时，遇到了吴某代理人何斌，他问我是不是看×号房屋，当时我以为他是中介，就没有理他。但他告诉我说，如果我是看×号房屋，那么他需要提示我他已经就×号房屋签订了合同，但合同的履约有些问题。由于我对房屋很感兴趣，加上看房时业主和中介也表达了类似的意思，所以我想了解下情况。就和何斌互留了联系方式。”吴某认可证人证言，称杨某在未与吴某解除合同的情况下拟将涉案房屋再次出售并提高房屋价格至430万元。杨某称从未见过证人，2016年4月23日也无人去看房，且证人所述的偶遇吴某之夫何斌不符合常理，故此，不认可证人证言真实性。

吴某为证明诉争房屋价格上涨，提交了诉争房屋在58同城网上的挂牌出售价格单，显示截止2016年5月，与诉争房屋同地段、同质量的房屋的出售价格为418万元。杨某对其真实性不认可，认为杨某自己没有委托中介再行销售房屋，即使再挂出去也是中介公司私自行为。

法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。

第一、关于合同解除的问题。本案中，杨某就出售×号房屋一事与吴某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在合同履行期限届满前，杨某明确表示不再向吴某出售×号房屋，且双方于2016年4月16日就此事书写《证明》，该《证明》的主要内容除明确了吴某向杨某支付10万元定金的事实，还明确了杨某向吴某明确表示不再履行合同，双方就赔偿事宜自行协商的意思。由此可以认定，吴某已明知并认可杨某单方违约的事实，因该违约行为将致使合同目的无法实现，故从双方自行协商赔偿事宜的意思，可以确认双方已于2016年4月16日就解除2016年1月24日的《北京市存量房屋买卖合同》达成一致意见，法院对双方于2016年4月16日协议解除合同一事予以确认。故，吴某在本案中主张解除合同的请求，应予驳回。

第二、关于双倍返还定金的问题。依据民法理论，定金通常包括立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。本案中，诉争房屋的房屋买卖合同约定有定金条款，但双方当事人对定金性质约定不明，由于解约定金是关于当事人以承担定金处罚为代价任意解除合同的约定，实际上削弱了合同的效力，应当严格限制其适用。故此，本案定金不应视为解约定金。但定金本身具有担保债务履行之功能，吴某向杨某交纳10万元定金，在杨某单方违约事实明确的情况下，吴某有权主张定金罚则，要求杨某双倍返还定金，故此，吴某的此项请求，法院支持。

第三、关于双倍返还定金和损害赔偿是否并用的问题。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。近期北京市商品房价格在短期内确有一定涨幅，考虑到吴某与杨某的签约时间及解约时间，现有定金显然难以弥补杨某违约给吴某造成的损失。吴某有权主张相应的损失赔偿，但本案吴某主张的数额过高，对于过高部分，法院不予支持，具体数额，法院根据本案情况酌情确定。

判决：

一、杨某于判决生效后七日内双倍返还吴某定金共计二十万元；   

 二、杨某于判决生效后七日内赔偿吴某损失十五万元；

 三、驳回吴某的其他诉讼请求。

 北京房产律师-黄争荣律师提示卖方，在卖方明确违约的情况下，卖方承担的违约责任需要根据案件的具体情况而定，不是必须按照合同约定的违约金承担责任，也不是必须按照房屋升值后的市场价值与合同约定成交价格的差额承担责任。只要结合案情，深入挖掘对卖方有利的条件，充分阐述对卖方有利的分析，是可以实现减轻卖方违约责任，实现卖方利益最大化目的的。