房产律师黄争荣律师代理房屋买卖合同纠纷中违约卖方胜诉，房屋买卖合同解除，卖方仅需支付买方违约金10万元。

  2016年1月李某与郭某经我爱我家居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭某购买李某位于北京市丰台区的某房屋，建筑面积98.09平方米，房屋总价款为265万元，拟贷款150万元，郭某应于签订合同当日支付定金5万元，并于网签后两日内向李某支付首笔购房款45万元。双方最晚应于合同签订后90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如李某一方构成合同解除情形的，则郭某有权解除合同，李某应于收到解除合同通知书后五个工作日内将收取的房款返还郭某，并按照房屋成交总价的20%向郭某支付违约金，如李某未按期返还钱款给郭某，则每逾期一日应按照未返还款项总额的万分之五向郭某支付违约金。同日郭某、我爱我家签订《居间服务合同》，约定郭某为本案所涉及的居间服务向我爱我家支付居间服务费38000元。合同签订后郭某向李某支付了定金50000元，并向我爱我家支付了居间服务费38000元。2016年3月9日郭某向李某支付首付款45万元。

  2016年4月郭某向法院提起诉讼，要求李某、李某之妻张某继续履行合同，将房屋过户给郭某。2016年8月郭某因无法全款支付剩余购房款而申请撤诉。郭某请求1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告定金5万元、首付款45万元、支付逾期返还违约金（自2016年8月3日至实际返还之日，每日按照未还总款万分之五计算）；3、被告按照成交价的20%支付解除合同违约金53万元；4、被告支付居间费3.8万元；5、被告赔偿自双方合同签订之日起至2016年11月8日的房屋差价损失（以实际鉴定为准）；6、诉讼费用由被告承担。
  李某在纠纷发生后委托了房产律师黄争荣律师，黄争荣律师对其进行了专业指导，鉴于还没有办理贷款面签手续，对方不能一次性付款的可能性极大，如果确定要保住房屋，不同意继续履行合同，应当及时通知对方解除合同，尽到卖方及时通知和止损的义务，以避免损失的进一步扩大，将来在诉讼中会对我方有利。李某按照黄争荣律师的指导进行了相应准备。

  房产律师黄争荣律师代理李某与张某出庭答辩称：1、涉诉房屋属于答辩人的夫妻共同财产，处分房屋应当经过夫妻双方的同意。李某出售房屋前没有取得张某的同意，张某就李某与郭琳签订《北京市存量房屋买卖合同》事先并不知情，签订合同时李某出具的配偶同意出售证明系其本人所签，当时原告及我爱我家中介人员在场。2016年3月8日我爱我家通知李某说3月11日做贷款面签，需要配偶也去签字，李某这才将出售房屋事宜告知了张某，张某当时就明确表示不同意出售房屋，并告知了原告及我爱我家。故即使计算房屋升值的差价，认定房屋市场价格的时间节点应当是2016年3月11日，而不是目前的市场价格。 2、房屋在2016年3月11日之后的继续大幅升值，超出了答辩人的预期，答辩人当时根本无法预见到，因此对于房屋在2016年3月11日之后的升值部分，答辩人不存在过错。答辩人在2016年3月8日就已告知原告不再出售房屋，合同约定的过户日期是合同签订之日起90日内，原告至少在2016年4月10日前就能够确定答辩人不再继续履行合同，原告应当及时采取合理措施防止损失的不当扩大，原告对于损失的扩大存在过错。3、网签合同涉嫌逃避国家税收，原告对于房屋买卖合同的解除存在过错。房屋的实际成交价格为265万元，但是网签合同约定的成交价格为215万元，比实际成交价格少了50万元，明显逃避国家税费，损害国家利益。根据税法的相关规定，营业税和个人所得税的法定缴纳方为卖方，如果到时国家认定房屋交易存在逃税行为，那么答辩人将会存在遭受行政处罚甚至追究刑事责任的风险。故原告对于房屋买卖合同的解除也存在过错，应当减轻答辩人的赔偿责任。4、违约金本身就具有补偿性，违约金与赔偿损失不能并用，原告主张的违约金也过高。房屋在2016年3月11日时，仅仅升值20万元不到，合同约定房屋总价款20%的违约金明显过高。

   法院经审理认为，1、考虑到无论是郭某所主张的李某、张某拒绝出售房屋，还是李某、张某主张的李某出售房屋未告知张某导致合同无法履行，其法律后果均为李某、张某一方的责任导致合同未能履行；2、2016年4月3日李某、张某告知郭某不再继续履行合同，并要求退还郭某的已付钱款和支付20万元的违约金，郭某表示拒绝；3、从本案证据来看李某、张某拒绝履行合同的时间是2016年4月3日郭某起诉要求解除合同的时间是2016年8月3日，因此郭某要求鉴定2016年11月8日的房屋价格，与本案无实际联系，本院不予准许。李某、郭某所签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方应当依照合同积极善意履行。现双方合同因李某、张某一方的责任导致未能履行，李某张某应就此承担违约责任。郭某要求解除合同、返还已付款的请求，并无不当，本院应予支持。关于郭某要求自双方合同签订之日起至2016年11月8日的房屋差价损失，虽然李某、张某的违约行为可能存在另购房屋的差价损失，但该损失的计算截止时间应为李某、张某一方提出解除合同后的合理时间，即便考虑郭某要求继续履行合同的情形，该时间节点亦应限制在郭某确定其无法履行合同或要求解除合同之时，因此郭某要求自双方合同签订之日起至2016年11月8日的房屋差价损失，没有事实及法律依据，本院难以支持，郭某可就该部分损失另行起诉解决。郭某要求李某、张某支付逾期还款违约金、解除合同违约金的请求，数额过高，本院综合两项违约金，酌情确定赔偿数额为10万元。郭某要求李某、张某支付居间费3.8万元，因本院已判决李某、张某承担了违约金，该违约金足以弥补郭某的该项损失，不予支持。综上所述，判决如下：

  一、解除郭某与李某就某房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

  二、李某、张某于本判决生效之日起十日内向郭某返还定金伍万元及购房款四十五万元；

  三、李某、张某于本判决生效之日起十日内向郭某支付逾期还款违约金和解除合同违约金共计十万元；

  四、驳回郭某的其他诉讼请求。

  房产律师黄争荣律师提示卖方，在买方没有根本违约的情况下，如果卖方已经决定不继续履行合同，那么应当及时通知买方解除合同，明确表示将不继续履行合同，尽到卖方及时通知和止损的义务，这样在解除合同的情况下，有利于卖方减轻违约责任。卖方千万不要抱着侥幸心理，明明是自己不卖了，希望法院认定买方违约，这样往往导致的后果是卖方不仅无法规避己方违约，反而需要承担更重的违约责任。因此房产律师黄争荣律师提示，违约并不可怕，可怕的是您不知道如何违约，结果偷鸡不成蚀把米。