房产律师-黄争荣律师代理的小产权房屋买卖案件胜诉。

    李某与张某原系夫妻关系，双方于2006年登记结婚。2007年以秦某名义购买了位于平谷区峪口镇的楼房一套。2008年平谷区峪口镇峪口村村民委员会颁发了房屋的“房屋所有权证”。2011年张某委托他人将房屋的所有权人变更为张某。2012年刘某经房屋中介介绍与张某签订房屋买卖合同，张某以50万元的价格将房屋出售给了刘某。2012年6月张某委托他人更换了房屋的所有权证，将所有权人变更为刘某。后李某以张某擅自处分夫妻共同财产、刘某购买“小产权房”违反法律规定为由起诉要求确认张某与刘某签订的房屋买卖合同无效。2013年9月北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认张某与刘某签订的房屋买卖合同无效。2014年2月张某与李某离婚。因房屋仍由刘某占有使用，法院在离婚诉讼中对于房屋及卖房款的分割未予处理。

    李某向法院提起诉讼，要求刘某返还房屋，并将房屋恢复原状；刘某支付房屋占有使用费；返还房屋的水卡、电卡、燃气卡。

    刘某因房屋买卖合同被确认无效，存在返还房屋的风险，慕名找到黄争荣律师咨询。黄律师认为虽然法院判决房屋买卖合同无效，但是首先房屋属于李某与张某共有，李某无权仅以自己的名义主张返还原物；其次刘某已经支付了全部购房款，在李某和张某返还购房款之前，刘某有权拒绝返还房屋。

    黄律师代理刘某参加了案件审理，发表了答辩意见和辩论意见，法院采纳了黄律师的意见。法院经审理认为合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。因诉争房屋属于李某与张某在婚姻存续期间取得的夫妻共同财产，属于二人共同共有，李某对于房屋并不单独享有完全的所有权，故李某基于对诉争房屋享有的物权无权仅以自己的名义主张返还原物。房屋买卖合同被确认无效后，买卖双方均负有相互返还所取得的财产的义务，即李某在向刘某返还购房款方面应与张某负有连带责任。在张某和李某返还购房款之前，刘某有权拒绝返还诉争房屋，否则将导致双方利益严重失衡。因李某拒绝向刘某返还购房款，故对其有权刘某返还房屋及电卡、水卡、燃气卡的请求，不予支持。法院判决驳回了李某的诉讼请求。

    房产律师-黄争荣律师点评：律师应当善于寻找对当事人有利的突破口，抓住关键点来制约对方，从而维护当事人的合法权益。