2014年10月6日叶某与绩溪国际大酒店签订《商品房买卖合同》，约定将绩溪国际大酒店附属楼会山南路32号房屋出售给叶某，建筑面积共251.30平方米，商品房单价每平方米6300元，总金额158万元。签订合同时交纳79万元的购房款，余款办理银行按揭，当日绩溪大酒店向叶某交付房屋。2014年11月3日叶某与绩溪农村商业银行签订个人购房借款合同，按揭贷款79万元，并打入绩溪大酒店指定账户，该贷款年利率为7.8%。房屋买卖合同上还对如何办理房地产权属登记及其违约责任做了约定。一年后，大酒店一直未能如约将权属登记所需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助叶某办理房屋所有权登记手续，叶某与大酒店多次交涉，大酒店均以县政府不予办理房屋所有权证推脱，并明确告知无法办证，同意退房。双方就如何退房协商未果。

 叶某找到北京房产律师黄争荣律师咨询，房产律师黄争荣认为即使县政府有相关规定对于大酒店所售房屋不予办理房屋所有权证，这仅仅是行政管理性规定，并不影响双方签订的商品房买卖合同的效力。商品房买卖合同并没有违反法律法规的效力性禁止性规定，是合法有效。大酒店不能继续履行合同，应当依法承担违约责任。基于大酒店并未提供政府不予办理房屋所有权证的证据，我方不宜直接提出解除商品房买卖合同，而应当要求继续履行，并要求大酒店支付迟延履行的违约金，是继续履行还是解除合同，由法院查明案件情况后进行判决处理。

 房产律师黄争荣律师代理叶某向法院提起诉讼，要求判决被告大酒店协助原告办理房屋所有权转移登记手续并按照合同约定支付违约金15.8万元。

 被告抗辩称，商品房买卖合同应属无效，被告不具有房地产开发资质，不具有商业销售房地产的主体资格，没有相应的民事行为能力，被告向社会上不特定的消费者按套拆分销售其房地产，本质上行使的就是房地产企业的销售行为，主体上不具有合法性，如果认定合同有效，势必损害了国家的税收利益和市场其他房地产企业的公平竞争权。本案中不能办理房屋权属变更登记不是被告造成。绩溪县第十六届人民政府第14次县长办公室会议纪要规定不得办理本案合同项目下的房产转移登记，因此本案房地产不能办理转移登记不是被告的过错责任导致，而是政府文件的阻却，原告不能依据合同第十条主张违约金。

 法院经审理认为，被告不是房地产开发企业，不具有商品房销售资格，其将附属楼中的一套房产以商品房的形式出售给原告的行为，违反了我国关于商品房买卖的禁止性规定，以致原告在取得房屋后无法办理产权登记。因此被告与原告签订的商品房买卖合同无效，双方因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的经济损失。在本案中，被告的过错明显，依法应承担导致合同无效的缔约过失责任，并赔偿原告因签订商品房买卖合同无效而产生的信赖利益损失，即利息损失，该利息应按其支付房款总款按银行同期贷款的利率计算。本案中，可按原告在银行的按揭贷款利率（年利率7.86%）计算其利息损失，起止时间从2014年10月2日付款日开始计算至被告全部返还购房款为止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

 一、被告绩溪国际大酒店与原告签订的商品房买卖合同无效；

 二、被告绩溪国际大酒店于本判决生效十日内返还原告叶某购房款158万元，并赔偿从2014年10月2日起至2016年3月2日止的利息损失175933元（158万元×17个月×0.655%），此后的利息损失按年利率7.86%计算至还清购房款为止；

 三、原告叶某于判决书生效之日起十日内将房屋返还给被告绩溪国际大酒店；

 四、驳回原告的其他诉讼请求。

 一审宣判后，叶某不服，房产律师黄争荣律师代理叶某提起上诉，二审法院裁定撤销原审判决，发回绩溪县法院重审。