2006年7月日本籍德田女士与中国籍苏女士签订《商铺租赁合同》，双方约定：德田将位于建外SOHO的诉争商铺出租给苏女士，出租房屋只可作为商业用途，租赁期限为10年，自2006年至2016年，租金为每月15000元。《商铺租赁合同》签订后苏女士向德田交纳了租赁保证金3万元，德田向苏女士交付了诉争商铺，苏女士对诉争商铺进行了装修。苏女士依约交纳了2006年7月至2007年9月的租金。

2007年8月苏女士到工商局办理营业执照时被告知根据《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定，外国人购买的房产禁止用于商业活动，不能办理工商注册登记。2007年9月苏女士向德田邮寄《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》。

后德田以苏女士为被告向法院提起诉讼，主张鉴于被告迟延支付房屋租金，要求解除《商铺租赁合同》并支付违约金3万元。

苏女士提起反诉要求德田返还保证金３万元，并赔偿装修损失１１万元。

法院经审理认为：合同成立生效后，因当事人订立合同时不可预见的、不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，导致合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同的原动力，有悖于诚实信用原则，应当允许当事人变更合同内容或是解除合同。

本案中，双方签订合同后，北京市建设委员会、北京市公安局和北京市工商行政管理局等机构联合发布文件，对境外个人购买商品房的行为加以限制；北京市工商局据此规定在办理相应工商注册登记时不得使用境外个人购买的房屋作为住所（经营场所）。上诉规定的出台直接导致苏某租赁诉争商铺用于经营的目的无法实现。签订《商铺租赁合同》的基础已经丧失，2007年苏某提出的解除合同的理由充分，德田作为出租人应当及时配合，减少双方的损失。

现德田要求解除合同返还房屋，苏某对此无争议。德田要求苏某继续支付租金义务缺乏事实和法律依据，有悖于诚实信用原则。苏某未支付租金并非恶意违约，德田要求支付违约金的请求不予支持。对于苏某要求德田补偿装修损失的诉讼请求，因苏某在使用诉争房屋期间确实投资对房屋进行了装修，现租赁合同解除，装修等不可拆除的添附物将随商铺一并交付德田，德田作为受益人应当根据添附物的评估价值对苏某予以补偿。

据此，2007年12月法院判决：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告于本判决生效后七日内将商铺返还给原告；3、原告于七日内返还被告租赁保证金3万元；4、原告于本判决生效后七日内支付被告装修损失11万元；5、驳回原告的其他诉讼请求；6、驳回被告的其他反诉请求。

最近依然有当事人就租赁外国人购买的房屋用于经营不能办理营业执照而引发的纠纷进行咨询，本人认为有必要将本案例予以公布，以供参考，避免因类似纠纷的发生而给当事人带来损失。

鉴于金融危机对房地产市场的影响，2009年1月22日北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国土资源局、北京市规划委员会、北京市地方税务局、北京市统计局、国家统计局北京调查总队、北京住房公积金管理中心联合发布的《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》规定：（六）自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。由于该规定没有北京市工商行政管理局参与，境外个人在京购房是否能够作为经营住所也不明确，因此并不能依据该规定就认为境外个人在京购房能够作为经营住所。 

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