北京房产律师黄争荣擅长代理商品房买卖、二手房买卖、离婚房产分割、房产继承、房产赠与、借名买房、分家析产、商业地产、央产房、经济适用房、宅基地房屋、房屋征收等房产纠纷案件，现将部分案例改编整理点评后发布。

  案件事实

  张某与高某系夫妻关系，生有四个子女即高1、高3、高2、高4。高某于2018年5月死亡。2006年4月10日，北京市丰台区房屋经营管理服务中心作为售房单位（甲方），高某作为购房人（乙方），双方签订房屋买卖合同，约定：甲方将涉案房屋按成本价出售给乙方。该房屋为高某与张某的夫妻关系存续期间取得。房屋所有权证载明，涉案房屋于2009年1月14日登记在高某名下。2016年8月9日，高某作为出卖人，高3、高4作为买受人，双方签订涉案合同，约定房屋成交价为170万元。后涉案房屋登记至高3、高4名下，共有情况为共同共有。涉案房屋已于2020年8月出售给案外人。

  原告主张

  张某、高1、高2向本院起诉请求：1.请求确认北京市丰台区XX号原产权人高某与高3、高4签订的《存量房屋买卖合同》（编号：XX）无效。2.诉讼费用由高3、高4承担。

  被告答辩

  高3、高4辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.高1、高2涉嫌虚假诉讼。张某是受迫起诉的本案，本案起诉不是张某的本意。2021年12月份，高4、高3询问过张某，张某称起诉本案并非其本人的真实意思表示，有录像加以佐证。2.北京市丰台区房屋经营管理服务中心与高某签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋，房屋产权人为高某，房屋归其单独所有。购买涉案房屋时折算了高某本人的全部工龄，高某有权出售涉案房屋。在涉案房屋过户时，张某本人在场，也是经过张某同意后高某才将涉案房屋出售给高3、高4，张某对于出售房屋的情况是知情的，也是高某生前与张某一起办理的过户手续。当时房管部门称有高某本人签字，就可以办理过户手续，故高3、高4与高某之间不存在欺诈恶意串通行为。因此，涉案合同是双方自愿达成的，合法有效，并经过房管局备案登记。基于上述事实，原告的起诉没有事实和法律依据，涉案合同合法有效，应依法驳回原告的诉讼请求。

  法院认为

  为证明张某对涉案房屋出售给高3、高4是知情且同意的，高3提供了《证明》及录音、录像加以佐证。《证明》载明：“经我丈夫高某与我协商并同意将我丈夫高某名下的丰台区xx号的房子过户给我大儿子高3和小儿子高4。母亲签字或盖章，2016年7月29日。”该份《证明》“母亲签字或盖章”处有张某的人名印章。经询问，高3称上述《证明》系高3所写。录音对话内容为高4称涉案房屋是高某的，是否需要高某来办理过户手续，房管部门工作人员称谁是房主谁来办过户手续。录像为高3与张某的谈话，张某称其不同意自己作为原告起诉高4、高3确认涉案合同无效，录像地点为高4的家中，时间为2021年12月。

  张某、高1、高2对《证明》的真实性不予认可，理由是该份证明系高3所写，章是张某的，但是无法证明系张某本人盖的章；对录音真实性认可，对录像真实性不认可，证明目的不认可，理由是录像是高3、高4把张某接走后，胁迫张某进行的谈话，其他子女均不在场。涉案房屋属于夫妻共同财产，但是高某、高3、高4对房管部门工作人员做了虚假陈述，称涉案房屋属于高某单独所有。

诉讼中，高3向法院申请确认张某为限制民事行为能力人。2022年5月，法院做出（2022）京0102民特X号民事判决，认定张某为限制民事行为能力人。经询问其他当事人的意见，法院依法指定高2为张某在本案的监护人。

  张某、高1、高2以涉案房屋为高某与张某的夫妻共同财产，在张某不知情的情况下，高某无权单独处置涉案房屋，高3、高4与高某恶意串通，损害第三人利益为由，要求确认合同无效。高3、高4持答辩意见不同意张某、高1、高2的诉讼请求。

  关于涉案合同性质，经法院就涉案法律关系和法律依据向当事人释明后，张某、高1、高2坚持认为涉案合同为房屋买卖合同，并非赠与合同，坚持其诉讼请求。

  法院经审理认为，张某、高1、高2主张合同无效的理由有两点：一是在张某不知情的情况下，高某无权单独处分作为夫妻共同财产的涉案房屋；二是高某与高3、高4恶意串通侵犯张某等人的合法权益。

关于无权处分问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，高某已于2016年8月通过与高4、高3签订买卖合同方式，将涉案房屋转移登记至高4、高3名下。现张某以高某未经其同意将作为夫妻共同财产的涉案房屋出售给高3、高4为由，主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。

  关于恶意串通问题，张某、高1、高2称高某与高3、高4就涉案房屋签订的涉案合同属于恶意串通，侵害其合法权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。因高某与高3、高4存在身份关系，故无法将交易价格作为认定双方恶意串通的唯一标准，张某等原告还需提供其他证据加以证实。现张某、高1、高2提供的证据不足以证明其主张，故对其该项理由，本院不予采信。

本案争议发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故应当适用当时的法律规定。

  判决结果

  依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决如下：

驳回张某、高1、高2请求确认高某与高3、高4签订的关于北京市丰台区XX号《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求。

  律师点评

  北京房产律师黄争荣点评，结合本案的事实来看，高某与高3、高4签订房屋买卖合同并办理过户手续，没有实际支付购房款，双方并没有买卖房屋的真实意思。双方实质上是赠与的法律关系，只是通过买卖形式达到过户房屋的目的。无权处分并不导致合同无效。原告主张未经张某同意，高某无权处分房屋，房屋买卖合同应属无效，明显没有法律依据。张某、高某1、高某2以买卖双方恶意串通为由主张买卖合同无效，需要举证证明被告确系恶意串通，且达到排除合理怀疑的证明标准。鉴于双方均是家庭成员关系，这对于原告来说无疑是很难的。原告如果从房屋买卖合同不是双方的真实意思表示的角度，来主张房屋买卖合同无效，可能对其更为有利。