北京房产律师黄争荣对一起借名买房纠纷进行了点评。最近法院对一起复杂的借名买房纠纷案件进行了判决，对于借名买房纠纷非常具有借鉴意义。

  张某与陈某是夫妻关系。曾某与陈某系亲戚关系。2002年5月，张某与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订了房屋买卖合同，合同约定由张某购买位于北京市昌平区1101号房屋（以下简称1101号房屋）。2002年5月24日，张某与中国农业银行北京市西城区支行签订《个人住房按揭合同》，约定：张某购买涉案房屋，向银行申请借款37万元。涉案房屋的购房款全部由曾某支付，相关贷款由曾某偿还。涉案房屋于2006年登记在张某名下。有关涉案房屋的原房屋买卖合同、贷款合同、税费发票、购房款发票、登记权利人为张某的房屋所有权证、装修票据原件均在曾某处。曾某收房后入住并装修。

  2018年5月1日，陈某出具《情况说明》，写明：“2002年曾某借我爱人张某身份证购买天通苑经济适用房一事属实，但此影响陈某不能按时领取和平村房屋钥匙，请组织帮我解决此事。”2018年6月11日，陈某出具《关于曾某借用我爱人张某身份证在北京购房的情况说明》，写明：“2002年，陈某家的亲戚曾某（系姨表侄堂兄）当时参与北京昌平区天通苑小区部分施工项目，为了方便公司管理，曾某想在天通苑小区购买房屋作为办公和生活用房，但由于当时曾某一家人都没有北京市户口，无法直接使用他们自己的名义购买经济适用房，而当时部队对军人家属购房也没有什么规定要求。曾某借用陈某爱人张某的身份证购买一套昌平区1101户房屋，他们一家人于2003年年初入住；该房屋从购买、装修、办理房产证件等费用及装修入住后的水电费、燃气费、物业费、租车位费等生活开支均是由曾某及其家人承担并缴纳；今年4月，陈某被部队告知由于该套住房系以张某名义购买，影响陈某领取和平村房屋钥匙，要求将该套住房腾退，但曾某作为该套住房的实际购买人和使用人，腾退该套住房将给他及家人造成较大的经济损失，不腾退该套住房又影响到陈某在军队分配经济适用房的合法权益；恳请上级组织本着实事求是的原则，核实事实真相并妥善问题，以维护公民正当、合法权益，并使本人能在部队分配到经济适用房，本人愿对提供情况的真实性负责。”

  2018年6月22日，中国人民解放军中部战区空军参谋部直属工作处向北京市住房办适用监督处出具《关于陈某爱人张某购买经济适用房事》函件，载明：经到北京市不动产登记中心查询，我部退休干部陈某同志其爱人张某，购买1套经济适用房，地址为北京市昌平区1101室；陈某同志现已分配购买军队和平村经济适用房，目前已选定房号待领取新房钥匙；按照军队现行房清政策，购房人或配偶已购买过的军队、地方房改房，应退回原单位开具《腾退证明》后，方可办理和平村经济适用房领钥匙手续，请贵单位协调为盼。

  后张某向北京市住房保障办公室（以下简称市住保办）提出申请，要求由有关部门对涉案房屋进行回购。2019年4月26日，市住保办向北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称副中心公司）发出京住保发[2019]X号文，名称为《关于实施回购杨日亮、张某家庭限价商品住房、经济适用住房的通知》，内容是市住保办接到张某家庭关于政府回购住房的申请，同意回购，经研究决定授权副中心公司代为实施政府回购。

  2019年7月26日，张某与副中心公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某将涉案房屋出售给副中心公司，房屋价款为631601元。2019年8月30日，副中心公司向张某支付购房款631601元。2019年8月21日，涉案房屋交接验收合格。2019年9月3日，陈某将房屋钥匙交付给副中心公司，双方签写《房屋钥匙交接说明》。2019年8月15日，涉案房屋登记在副中心公司名下。

  2020年8月，曾某以合同纠纷将张某、陈某为被告、副中心公司为第三人起诉至法院，要求确认其与张某、陈某之间就1101号房屋的借名买房合同关系有效并请求法院判令张某、陈某将1101号房屋过户至曾某名下。2021年3月25日，法院院作出（2020）京0114民初X号民事判决书，在该判决书中认定曾某与张某之间就1101号房屋的借名买房合同有效，曾某与陈某之间不存在借名买房合同关系，同时因1101号房屋已经登记在副中心公司名下，故对于曾某要求过户的主张，法院予以驳回。案件宣判后，各方当事人均未提起上诉，案件现已经生效。

  2020年9月，副中心公司将曾某、周某诉至法院，要求曾某、周某腾退返还1101号房屋并支付占有使用费。2021年12月22日，法院作出（2020）京0114民初X号民事判决书，判决曾某将1101号房屋腾退返还给副中心公司并自2019年8月19日起按照每月10000元标准向副中心公司支付至实际腾退返还之日止的占有使用费。

  2020年12月，曾某将张某、副中心公司诉至法院，要求确认张某与副中心公司于2019年7月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2021年11月13日，法院作出（2021）京0114民初X号民事判决书，判决驳回曾某的诉讼请求。案件宣判后，张某不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉。2022年3月28日，北京市第一中级人民法院作出（2022）京01民终X号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

  曾某为购买1101号房屋支付首付款103794元、偿还银行还贷本金370000元及利息102284.53元、支付公共维修基金9476元、契税12592元、印花税237元、房屋产权登记代办费500元、房屋抵押登记费200元、个人贷款抵押房屋保险费1705元、经济适用房综合地价款19379元，以上共计620167.53元。

   庭审中，曾某称涉案房屋在房屋所有权证书办理完毕后暂时不具备过户条件，曾某一家一直到2019年都在房屋内居住，在曾某具备购房资格后曾多次要求张某、陈某办理过户，但张某、陈某迟迟拖延，后来得知在2015年前后在未经曾某同意的情况下对涉案房屋进行了抵押贷款，由于没有还请银行贷款，所以一直没有过户给曾某。张某、陈某称因曾某及其公司长期有被执行案件，曾某为了防止财产被执行而不去办理过户手续，主观上没有过户的意愿和积极性，在涉案房屋被回购之前想把房屋过户给曾某，但当时曾某没有购房资格，回购价格也与曾某的预期相差很大。曾某称如果把房屋过户至曾某名下，陈某就没有再分配相关经济适用房的资格了，所以张某、陈某也没有同意，而是坚持政府回购。

  2017年6月20日，张某以1101号房屋原所有权证丢失为由申请重新办理涉案房屋的所有权证书。2017年12月15日，张某以1101号房屋进行抵押向廊坊银行股份有限公司贷款2600000元，债务履行期限为2017年12月5日至2024年12月5日。2019年张某申请注销了上述抵押登记并于2019年8月19日将1101号房屋所有权转移登记至副中心公司名下。

  曾某向法院提出诉讼请求：1.请求解除原告曾某与张某之间就北京市昌平区1101户的借名买房合同；2.请求判令被告张某和陈某向原告退还购房首付款103794元、银行还贷本金370000元及利息102284.53元、公共维修基金9476元、契税12592元、印花税237元、房屋产权登记费500元、房屋抵押登记费200元、个人贷款抵押房屋保险费1705元、经济适用房综合地价款19379元，共计620167.53元；3.请求判令被告张某和陈某赔偿房屋增值损失6881448元；4.请求判令被告张某和陈某按照每个月10000元的标准承担2019年8月19日至2022年9月29日期间的房屋占有使用费378996.21元；5.请求判令被告张某和被告陈某承担鉴定费24000元；6.请求判令被告张某和被告陈某承担案件诉讼费。

  对于张某就涉案房屋补办所有权证的原因，其称2017年提出要用1101号房屋办理抵押贷款，曾某称房产证丢失了并建议补办一个。曾某称对于张某于2017年12月15日办理抵押贷款的事并不知情。

  案件审理过程中，曾某申请对1101号房屋于2022年5月31日的市场价值及室内房屋的装饰装修价值进行鉴定。后曾某撤回对房屋装饰装修价值的鉴定。经摇号确定北京北方房地产咨询评估有限责任公司为1101号房屋市场价值的评估机构。2022年8月10日，该评估公司出具了（京）北方（2022）（估）涉字第X号房地产评估报告。该评估报告载明1101号房屋于2022年5月31日评估价值时点的房地产市场价值为6881448元。该评估报告还载明：由于估价对象为“经济适用房”房屋，因此在上市交易时应按照【《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》（京建住[2008]225号）】文件的规定，需缴纳一定比例的土地出让金，实际补交的土地出让金以交接时的价格为准，本次评估价格未考虑此项费用。双方对于鉴定报告的真实性均无异议，但张某、陈某认为涉案房屋为经济适用住房，应按经济适用住房进行评估，评估公司出具的报告特别提示是假设房屋是可以上市交易时的价格。曾某为此次鉴定支出鉴定费19704元。

  另查，2008年4月8日，北京市建设委员会发布《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》（京建住[2008]225号），该通知中载明，本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。涉案房屋取得契税完税凭证的时间为2002年6月5日。

  庭审中，曾某称其于2022年9月29日向法院交付了涉案房屋，故房屋占有使用费应支付至2022年9月29日。张某、陈某表示认可房屋占有使用费计算至2022年9月29日这个时间节点，但表示曾某在（2020）京0114民初X号案件中已经知道房屋所有权转移登记至副中心公司名下了且在该房屋所有权转移登记至副中心公司后一直占有房屋，所以占有使用费的损失应该有其自行承担。

  再查，2022年5月31日，本院向张某、陈某送达了起诉状副本。庭审中，张某、陈某就曾某要求解除其与张某之间就1101号房屋借名买房合同的诉讼请求均无异议。

  法院认为：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，首先需要说明的是，曾某与张某之间成立借名买房合同关系且该借名买房合同已被生效判决认定合法有效。而本案系合同纠纷，根据合同的相对性原则，基于合同的履行、解除及赔偿问题应限于曾某与张某之间，故对于曾某在本案中提出的关于陈某的相关诉讼请求无事实及法律依据，均不予支持。

  当事人一方主张解除合同，应当通知对方；当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，因张某向市住保办提出申请要求有关部门回购涉案房屋且涉案房屋已经完成回购，故曾某与张某之间的借名买房合同已经无法履行，曾某有权请求解除其与张某之间的借名买房合同。经查，本院已于2022年5月31日向张某送达本案起诉状副本，故双方之间的借名买房合同应于2022年5月31日解除。

  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。本案中，因张某的行为导致其与曾某之间的合同无法继续履行，张某的行为构成违约，张某应当赔偿因其违约行为给曾某造成的损失。对于损失的赔偿比例，本院酌情认定张某应赔偿曾某合理损失的50%，具体理由分析如下：一是，从双方提交的证据及双方的陈述来看，在张某申请有关部门回购涉案房屋之前，双方就如何妥善处理好涉案房屋进行过协商，而张某、陈某也为保留涉案房屋作出了努力。从一般理性经济人的角度考虑，虽然不能苛责张某为保全涉案房屋而要求陈某放弃领取军队经济适用住房的机会，但客观上张某申请有关部门回购涉案房屋与曾某遭受损失之间具有一定因果关系，既然张某选择了保留申请军队经济适用房的机会而违背借名买房合同义务，那么张某应就其违约行为承担相应的赔偿责任。二是，曾某与张某对于损失的发生均具有过错。虽然双方之间的借名买房合同在法律层面就合同效力而言是有效的，但双方的借名买房行为在制度层面客观上违背了经济适用住房制度的初衷，双方的借名买房行为也是日后因合同无法履行进而产生损失的根源，双方对此均具有过错。三是，涉案房屋于2002年6月5日取得契税完税凭证，按照《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》的相关规定，曾某完全可以在涉案房屋满足过户条件后要求张某将涉案房屋所有权转移登记至其自身或其他符合购房条件的人名下，然而曾某并未提供证据证明存在其要求张某办理过户而张某予以拒绝的事实，故在涉案房屋未能办理过户登记层面，曾某就损失的发生亦具有一定的过错。四是，曾某与张某均基于涉案房屋获得了不同类型的利益。就曾某而言，虽然在制度层面张某不应同意曾某借其名义购买涉案房屋，但不可否认的是，正是基于张某同意曾某借其名义购买涉案房屋而帮助曾某解决了长达十余年的住房问题，曾某基于涉案房屋获取了居住利益。就张某而言，张某虽然没有在涉案房屋内居住，但张某于2017年以涉案房屋做抵押办理了高达2600000元的贷款，张某基于涉案房屋获取了使用利益。综上所述，本院综合考虑违约行为与损失之间的因果关系、双方的过错程度、双方基于涉案房屋的获利情况等因素，基于公平原则及诚实信用原则，酌情认定曾某与张某就因张某的违约行为而导致的相关损失各承担50%的责任即张某应赔偿曾某合理损失的50%。

  关于曾某要求张某赔偿因购买涉案房屋而支付的首付款、还贷本金及利息、税费等相关费用一节。经查，曾某为购买1101号房屋支付了首付款103794元，偿还银行还贷本金370000元及利息102284.53元，并支付了公共维修基金9476元、契税12592元、印花税237元、房屋产权登记代办费500元、房屋抵押登记费200元、个人贷款抵押房屋保险费1705元、经济适用房综合地价款19379元。虽然张某主张上述保险费不属于必然支出的费用，但上述费用与购买涉案房屋办理银行抵押登记具有高度牵连性，其他费用亦属于购买房屋所应支付的成本，故本院认定上述费用均属于曾某为购买涉案房屋支出的合理费用。按照张某应承担曾某合理损失50%的比例计算，张某应返还曾某为购买涉案房屋支出的首付款51987元、银行还贷本金185000元及利息51142.27元、公共维修基金4738元、契税6296元、印花税118.5元、房屋产权登记代办费250元、房屋抵押登记费100元、个人贷款抵押房屋保险费852.5元、经济适用房综合地价款9689.5元，以上共计310173.77元。

  关于曾某要求张某赔偿房屋增值损失6881448元一节。从一般社会理性人来的角度分析，随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，房屋价格上涨是应当能够预见的，房屋增值损失应属于曾某、张某在达成借名买房协议时应当预见的损失。对于增值损失的确定，需要考虑房屋于合同解除之日能够正常上市交易时的公允市场价格及需要扣除为购房涉案房屋所支出的合理成本。经评估，涉案房屋于2022年5月31日评估价值时点的市场价值为6881448元，但该评估结果中未考虑经济适用房上市交易时按照相关规定需要按照出售价格的10%补交土地收益的因素，故在确定涉案房屋的市场价值时应扣除10%的土地收益，即应以6193303.2元（6881448元×90%）作为该房屋的市场价值。曾某为购买涉案房屋所支付的购房款、利息及共维修基金、税费等相关费用（共计620167.53元）均应纳入购房成本的范畴。经计算，涉案房屋的增值损失应为5573135.67元（6193303.2元－620167.53元）。按照张某应承担曾某合理损失50%的比例计算，张某应向曾某支付房屋增值损失2786567.84元。故，对于曾某要求张某赔偿房屋增值损失6881448元的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。

  关于曾某要求张某按照每个月10000元的标准承担2019年8月19日至2022年9月29日期间的房屋占有使用费378996.21元一节。在涉案房屋所有权转移登记至副中心公司名下后，曾某应及时腾退房屋。因自2019年8月19日至2022年9月29日期间，涉案房屋仍由曾某使用，曾某基于继续使用涉案房屋而向副中心支付的房屋占有使用费并不属于因张某的违约行为该曾某造成的合理损失。故对于曾某的该项诉讼，于法无据，本院不予支持。

  关于曾某要求张某承担鉴定费24000元一节。曾某因涉案房屋评估支出鉴定费19704元，因曾某与张某对损失的发生均具有过错，故，本院酌情确定双方各负担50%的份额，即张某应向曾某支付鉴定费9852元。对于案件受理费，本院依法进行裁判。

   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十九条、第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，第五百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

  确认曾某与张某之间就昌平区1101号房屋达成的借名买房合同于2022年5月31日解除；

  张某于本判决生效之日起三十日内向曾某赔偿因购买房屋支出的首付款51987元、银行还贷本金185000元及利息51142.27元、公共维修基金4738元、契税6296元、印花税118.5元、房屋产权登记代办费250元、房屋抵押登记费100元、个人贷款抵押房屋保险费852.5元、经济适用房综合地价款9689.5元，以上共计310173.77元；

  张某于本判决生效之日起三十日内向曾某赔偿房屋增值损失2786567.84元；

  张某于本判决生效之日起三十日内向曾某支付鉴定费9852元；

  驳回曾某的其他诉讼请求。

  北京房产律师黄争荣认为该案时间跨度长，买房时借名人尚不具备购房资格，借名购买的是经济适用房，经济适用房又被回购，涉及的法律关系比较复杂。在借名买房关系成立的情况下，如果借名合同有效，出借人有将房屋过户到借名人名下的义务。如果借名合同无效，借名人不能取得房屋，出借人应向借名人赔偿损失。至于赔偿损失数额的多少，由法官根据案件具体情况、合同履行情况、双方过错程度来确定。总体上是根据诚实信用和公平原则来确定，双方大概是各50%的责任。不管是对借名人还是出借人来说，借名买房纠纷都应及时解决，以免损失进一步扩大。