借名买房合同纠纷案例点评
借名买房合同纠纷案例点评
北京房产律师黄争荣律师点评借名买房合同纠纷案例。
张某系张甲之父。王某与张甲于2009年9月9日登记结婚。
2010年11月28日，王某作为买受人与北京金隅嘉业房地产开发有限责任公司签订编号为××××××××的《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定王某购买北京市朝阳区×号楼×层×单元×号房屋（以下简称102号房屋），房屋总价款607104元。
合同签订后，张某交纳102号房屋购房款607104元、购房款1152元、维修基金16896元及契税1789.05元，上述款项共计626941.05元。
2013年12月28日，102号房屋转移登记至王某名下，共有情况为单独所有，房屋性质为限价商品住房，房屋建筑面积84.48平方米。
2017年4月14日，王某与张甲协议离婚。离婚协议中约定，102号房屋归王某所有。2020年，张某以合同纠纷为由起诉王某、张甲，要求王某协助将102号房屋过户至其名下。法院于2020年12月6日作出（2020）京0105民初48774号民事判决书，认定张某与王某之间存在张某借用王某之名购买102号房屋的约定，借名关系因违背国家建立限价商品房住房制度的初衷，损害了公共利益，应属自始无效，并判决：一、确认张某与王某就102号房屋达成的借名买房约定无效；二、驳回张某其他诉讼请求。双方均未上诉，该判决已生效。
2019年6月5日，张某、王某、张甲签署字据，该字据共分两段，第一段内容为“本人王某身份证……位于北京市朝阳区×区×号楼×单元×室的房屋实际由出钱人张某身份证号……于2020年月日购买，当时房价为607500元，以及该房屋内的相关缴的税费及其它费用均由张某出资”。第二段内容为“现因购房时与实际出资人张某约定，此指标房在购买后的5年后可上市交易时即过户至张某名下，现因张某无购房资质，双方商议达成一至先与其女儿张甲身份证号……复婚，待复婚后6个月内由王某本人将该房过户至张甲名下，过户后此房与王某本人无任何关系，也不主张此房的任何权力”。
王某与张甲签订的《离婚协议书》，共同财产分配部分载有：“男方名下有一处房产，位于：朝阳区×区×号楼×单元×层×号（两限房），离婚后归男方所有。女方名下有一处房产，位于：燕郊镇×号楼×室内，离婚后归女方所有”“男女双方婚后无共同债权债务”，用以证明其与张甲离婚时已对102号房屋协议分割，归王某所有，且系双方在综合平衡燕郊房屋的价值、102号房屋实际情况以及王某放弃向张甲主张二人之子的抚养费等因素后做出的协议。
张某向本院提出诉讼，请求：1.判令王某返还张某购房款、维修基金及税费合计626941.05元及利息（以626941.05元为基数自2010年11月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场利率标准计算）；2.判令王某赔偿张某房屋增值损失390万元；3.判令王某赔偿张某精神损害抚慰金20万元。
王某辩称，不同意张某全部诉讼请求。1.认可张某第一项诉讼请求中所述购房款、维修基金及税费的金额，也认可上述款项均系张某支付，但我不同意返还，因张某支付上述款项系其对我的赠与行为。2.不同意支付张某主张的房屋增值损失，除购买房屋支付的62万余元购房款外，其他都是优惠政策少交的房款，系基于我的身份符合购买经济适用房，与张某无关，张某也未实际支付超出优惠政策部分的房屋价款，此部分房屋增值与张某无关。3.不认可精神损害抚慰金，无法律依据。我与张甲离婚时，已对房屋进行了分割，房屋归我所有，另一套燕郊房屋归张甲所有。张某当时也知晓离婚和房屋分割的情况，也没有提出异议，且离婚协议上明确约定双方无债权债务，故不存在我欠付张某钱的事实。我签订离婚协议和借名买房的证明是有前提条件的，我一直希望与张甲复婚，所以对财产分割没有任何要求，我出于对感情的需要和孩子的依赖，在此情况下同意张甲的请求书写证明，但并非我的真实意思表示。
张甲述称，我与王某于2009年结婚后在朝阳区购买婚房，因经济拮据，王某拟对外出售其经济适用房指标，在询问我父母是否购买指标后，我父母拒绝。后因无法售出，王某为避免经济适用房指标浪费，再次劝说我父母购买指标房屋，并强调王某母亲系房管局干部，可以帮忙过户，最终我父母考虑后同意购房。
就房屋增值损失，张某提交102号房屋同小区其他面积、户型相仿房屋在中介平台展示的挂牌价及实际成交价截图若干，用以证明102号房屋的现价值约460万元，并据此计算房屋增值损失390万元。王某对此不予认可，称102号房屋现价值应在200万左右。经法院释明，各方均不申请对102号房屋的现价值进行评估鉴定。
关于102号房屋交房后的占有使用情况，张某称自2010年11月开始由张某指定其子实际居住，供暖费、物业费、水电费、车位费等均由其子支付，并提交款项缴纳凭据予以佐证。对此，王某认可102号房屋系由张某之子实际使用，并称已起诉要求腾退房屋。
庭审中，王某表示不认可（2020）京0105民初48774号民事判决书中对其与张某之间存在借名关系的认定，主张双方之间实为赠与关系，因该判决未支持张某办理102号房屋过户的诉讼请求，故未上诉；在庭审过程中，王某又称出于私人感情考虑，同意将张书款出资的购房款认定为夫妻共同债务，同意偿还一半。
法院经审理认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，生效判决已认定张某与王某之间就102号房屋成立借名买房关系，本案证据所示的购房款支付情况、房屋实际居住情况等亦与前案认定事实相符，王某虽辩称张某出资购房系对于其的赠与，后又反言称系借款关系，但未提交证据佐证双方之间存在赠与或借款的意思表示，本院不予采信。生效判决认定双方借名关系无效，驳回了张某请求转移102号房屋登记至其名下的诉讼请求，就张某为购买房屋支出的购房款、维修基金以及税费，应由王某负担，故本院对张某要求王某返还上述款项的诉讼请求予以支持。关于利息，考虑双方原系亲属关系，对二人之间的法律关系性质确有认识分歧，综合本案情况，本院对利息不予支持。
就房屋增值损失，本案借名关系无效的原因是违背国家限价商品房购房政策，损害了社会公共利益，结合张某对于借名缘由、购房经过的自述可知，张某对于购买102号房屋系基于王某享有限价房购房资质是明知，且借用王某之名、出资购买102房屋也系为了借以享受购房福利之目的，故张某对合同无效主观上亦存在过错，应当承担相应责任。虽然张某陈述系王某主动劝说其借名购买且对政策更为熟悉，但对此未予举证，王某亦未予认可，现无其他证据证明王某对双方订立借名合同具有主导或优势地位，故本院认定双方应对合同无效的后果承担同等责任。关于损失范围，双方经释明均不申请对102号房屋现价值进行评估鉴定，本院结合现有证据酌情予以确定。
关于精神损害损失，侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。本案原告张某系因请求返还购房款的合同纠纷为由对被告王某进行起诉，系财产性权益，并不适用人身权益的规定，故张某主张精神损害赔偿，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：
一、被告王某于本判决生效后七日内返还原告张某购房款、维修基金、税费合计626941.05元；
二、被告王某于本判决生效后七日内赔偿原告张某房屋增值损失190万；
三、驳回原告张某的其他诉讼请求。
北京房产律师黄争荣律师点评：合法有效的借名买房合同应受保护。借名人有权要求出借人按照约定交付房屋及办理过户手续。本案当中借名购买的是经济适用房，违反了国家关于限价商品房的购买政策，损害了社会公共利益，借名购买经济适用房的行为应属无效。合同无效的法律后果为返还财产和赔偿损失，借名人无法取得房屋所有权的情况下，应当根据双方过错程度来确定赔偿损失的数额，本案当中双方均有过错，法院大致按照房屋增值部分的50%来确定借名人的损失。北京房产律师黄争荣律师特别提示，借名买房的房屋必须是能够正常上市交易的房屋，借名购买两限房和经济适用房是无效的，出借人面临不能取得房屋所有权的风险。