陈先生因购买二手房，将首付款100万元支付给卖方陈某，但陈某并未将首付款用于解抵押而挪作他用，以致陈先生面临钱、房两空的局面，陈先生慕名找到北京房产律师-黄争荣律师咨询。黄律师经询问，了解了案件的相关情况。

    2012年12月30日，陈某与王某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，合同约定：王某将位于北京市丰台区401号的房屋出售给陈某，房屋及配套设施折价款合计218万元。陈某于签订合同当日支付王某定金3万元，因401号房屋有抵押，陈某于2012年12月31日前支付王某首付款100万元用于王某提前还清银行欠款并注销抵押所用，陈某于网签后支付王某第二次购房款75万元，剩余购房款40万元由陈某办理贷款，由贷款银行于产权登记后按银行的规定时间直接支付给王某。王某应于拿到全部售房款后的2日内将房屋交付给陈某使用，并且要结清屋内的各项费用。自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。陈某未能在房屋交付之日起90日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，如因王某的责任，自陈某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，王某按日计算向陈某支付全部已付款万分之五的违约金，并于陈某实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。

     签订上述合同当日，陈某向王某支付了定金3万元；2012年12月31日，陈某通过银行转账向王某支付了首付款100万元。其后，王某并未依照合同约定用陈某支付的首付款100万元去银行办理提前还款及注销抵押手续。2013年3月16日，陈某与王某完成了编号为C733557的存量房屋买卖合同的网上签约。

     2013年3月23日，陈某与王某签订了《补充协议》，该协议约定：因王某个人原因没有将401号房屋的解除抵押手续按正常时间办理完毕，拖延至2013年3月23日。王某应于2013年4月15日前将401号房屋交付陈某使用，并应结清屋内全部所欠费用。如逾期交房，则每逾期一日王某应赔付给陈某已付购房款的万分之五。王某同意将合同中所约定的交易房价款218万元降为213万元，所差房价款5万元于双方交接第二笔购房款时直接扣除。《补充协议》还对其他相关内容进行了约定。签订《补充协议》后，王某并未依照约定办理401号房屋的解除抵押手续，也未向陈某交付401号房屋。

    401号房屋于2010年6月24日设立了抵押权，抵押权人为第三人天津银行股份有限公司北京分行，被担保的主债权数额为94万元，债务的履行期限自2010年6月21日起至2032年6月21日止。截至2014年9月22日，王某尚欠第三人天津银行北京分行本金851808.83元，另有罚息、逾期利息、应收复利等款项未支付。此外，401号房屋于2012年10月26日又设立了抵押权，抵押权人为杨某，被担保的主债权数额为50万元，债务的履行期限自2012年10月26日至2013年4月25日，该抵押为一般抵押，担保范围为本金、利息。现该笔债权已经到期，但王某并未偿还。

    黄争荣律师经分析研究案件，认为陈先生如果要求解除房屋买卖合同将面临较大风险，可能遭受较大的损失。陈先生应当行使涤除权，清偿房屋上的抵押债权，要求王某继续履行合同，办理房屋过户手续，以取得房屋所有权。因为房屋上存在抵押担保债权135万元，王某对外还存在大量未知债务，陈先生很难通过拍卖王某房屋而追回已经支付的103万元购房款及违约金。如果陈先生选择要房，可以用110万元的购房尾款及自己垫付25万元将房屋抵押权涤除。况且当时房屋已经升值30万元，陈先生要房可以将自己的损失降低到最低，即使将来无法向王某追偿25万元的垫付款，陈先生损失也不大。黄律师替陈先生制定了要房的诉讼策略，并及时协助陈先生对王某名下的房屋采取保全措施，防止其恶意转移房产或是进行抵押。

    黄律师代理陈先生向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.王某协助办理401号房屋的抵押注销手续；2.王某协助办理401号房屋的过户手续；3.王某交付401号房屋；4.王某支付自2013年4月16日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金，每日按已付房款的万分之五计算；5.王某向我支付自2013年7月15日至实际办理完毕房产证之日的逾期办证违约金，每日按已付房款的万分之五计算。

    王某辩称：不同意陈某的全部诉讼请求。因为401号房屋上设定了两个抵押权，抵押权人是第三人天津银行北京分行和第三人杨某，由于我与第三人杨某之间存在180万元的借贷关系，第三人杨某不同意注销抵押权，401号房屋现在无法办理过户手续，我与陈某之间的合同无法继续履行。同时我认为由于我与陈某签订房屋买卖合同时，并未通知两位抵押权人，我们之间的房屋买卖合同应当是无效的。合同无效，合同中约定的违约金就不应当支付。综上，我不同意协助陈某办理抵押注销手续及房屋过户手续，不同意交付房屋，也不同意支付陈某主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金。

    第三人天津银行股份有限公司北京分行述称：经我行查询，王某是在我行办理完抵押贷款后才将401号房屋出售给陈某的。截至2014年9月22日，王某尚欠本金851808.83元，另有罚息、逾期利息、应收复利等款项未支付。无论是借款人王某偿还，还是第三人代为清偿，只要该笔贷款的本金、利息及所欠款项还清，我行均可协助办理抵押注销手续。

    第三人杨某未到庭，但向本院表示：由于王某欠自己多笔债务，总计达六百万余元，所以希望王某偿还全部债务后，再协助办理抵押注销手续，否则不同意解除401号房屋上的抵押权。

    法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。陈某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。王某认为，原、被告在签订房屋买卖合同时，并未通知两位抵押权人，因此双方之间的房屋买卖合同应当是无效的，该主张不符合法律规定，在陈某同意代为清偿债务消除抵押权的情况下，王某转让抵押财产的行为并不损害抵押权人的合法利益，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效。经审查，原、被告签订的房屋买卖合同也不存在其他导致合同无效的情形，因此，对王某认为双方之间合同无效的答辩意见，本院不予采信。此外，第三人杨某以王某未偿还其全部债务为由，拒绝协助办理401号房屋的抵押注销手续，亦不符合法律规定，第三人杨某在401号房屋上设定的抵押权所担保的债权范围仅为50万元借款本金及利息，其无权要求就其他未设定担保的债权行使抵押权，对第三人杨某拒绝协助办理抵押注销手续的陈述意见，本院不予采信。

    原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》及《补充协议》合法有效，双方均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。陈某依照合同约定履行了支付定金、购房款的义务，但王某并未依照合同约定将收取的购房款向抵押权人提前清偿，办理抵押注销手续，亦导致401号房屋的过户手续无法办理，王某也并未依照《补充协议》的约定向陈某按期交付401号房屋，王某的上述行为已经构成了违约，应当承担继续履行合同以及支付违约金的违约责任。陈某要求王某协助办理401号房屋的抵押注销手续、过户手续，并交付401号房屋的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。根据原、被告签订《补充协议》的约定，王某应于2013年4月15日前将401号房屋交付陈某使用，如逾期交房，则每逾期一日王某应赔付给陈某已付购房款的万分之五。陈某要求王某支付自2013年4月16日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金的诉讼请求，符合双方的合同约定，本院予以支持。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，如因王某的责任，导致未能在房屋交付之日起90日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，自陈某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，王某按日计算向陈某支付全部已付款万分之五的违约金。原、被告在《补充协议》中约定交付401号房屋的时间为2013年4月15日前，此后90日内王某并未协助陈某取得401号房屋的所有权证书，陈某有权要求王某支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。对陈某要求王某支付自2013年7月15日至实际办理完毕房产证之日的逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。

    庭审中，陈某表示愿意代王某清偿其对第三人的所欠债务，对此，本院予以准许。经原、被告协商，401号房屋的总价款已变更为213万元，陈某已经支付了定金3万元，首付款100万元，陈某应向王某支付的剩余购房款为110万元。截至2014年9月22日，王某对第三人天津银行北京分行所欠债务为本金851808.83元，另有罚息、逾期利息、应收复利等款项未支付。王某对第三人杨某所欠债务为50万元本金及利息。陈某代王某清偿其所欠债务的数额将大于其应该支付给王某剩余购房款的数额，陈某就清偿债务超出的部分，有权在代王某清偿后向其进行追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：

    一、陈某于本判决生效之日起七日内代替王某向第三人天津银行股份有限公司北京分行偿还贷款本金、利息、罚息、逾期利息、应收复利等款项，具体金额以第三人天津银行股份有限公司北京分行的结算金额为准。

    二、第三人天津银行股份有限公司北京分行于收到本判决第一项之贷款本金、利息、罚息、逾期利息、应收复利等款项之日，协助陈某办理位于北京市丰台区四〇一号房屋的抵押注销手续。

    三、陈某于本判决生效之日起七日内代替王某向第三人杨某偿还欠款本金五十万元及利息（以五十万元为基数，自二〇一三年四月二十六日起至实际付清之日止，按中国人民银行规定的同期存款利率计算）。

    四、第三人杨某于收到本判决第三项之欠款本金及利息之日，协助陈某办理位于北京市丰台区四〇一号房屋的抵押注销手续。

    五、王某于房屋抵押注销手续办理完毕后五日内协助陈某办理位于北京市丰台区四〇一号房屋的所有权变更登记手续。

    六、王某于房屋所有权变更登记手续办理完毕当日，将位于北京市丰台区四〇一号的房屋交付陈某。

    七、王某于本判决生效之日起七日内给付陈某二〇一三年四月十六日至实际交付完毕房屋之日的逾期交房违约 金，按每日五百一十五元计算。

    八、王某于本判决生效之日起七日内给付陈某二〇一三年七月十五日至实际办理完毕房屋所有权证之日的逾期办证违约金，按每日五百一十五元计算。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    北京房产律师-黄争荣律师点评：本案中卖方已将房屋进行两次抵押的情况完全可以在建委查询到，但是由于中介的过失导致买方对此根本不知情。另外也由于中介公司并没有对买方支付首付款用于解抵押清偿卖方贷款，直接导致买方支付的103万元的首付款被卖方挪用。买方就此陷入困境。本案的发生，中介公司没有认真履行其合同义务，负有不可推卸的责任，陈先生可以依法追究中介公司的法律责任。在此提醒买方在进行房屋买卖时，不要盲目依赖和信任中介公司，最好是聘请律师进行全程代理，以便预防法律风险的发生。