作为房产律师在执业中经常碰到二手房买卖纠纷，纵观各种二手房买卖纠纷产生的原因，二手房买卖协议对相关内容约定不明确所占比例最大。

由于房屋中介掌握着大量房源信息，二手房买卖协议的签订通常都是由房屋中介促成的，卖方、买房和中介公司签订房屋居间协议，卖方和买房签订二手房买卖协议。

中介公司通常比较重视通过三方签订的《居间协议》来维护自己的利益，尽量使自己在收取高额中介服务费的同时承担最少的义务，将自己的风险降低到最低。一般只要中介公司促成买卖双方签订了有效的房屋买卖合同，那么其收取中介服务费就有了依据，所以中介公司往往对买卖双方签订的二手房买卖协议的内容不是很重视。买卖双方作为普通当事人，通常对法律方面不熟悉，二手房买卖协议内容也都由中介公司工作人员来填写。中介公司工作人员按正式合同的条款填写本可以使合同比较完备，但是在实践中往往是正式合同的条款大量空白，以补充协议代之，而补偿协议却又约定的不够具体，以致二手房买卖协议中很多内容都没有约定明确，从而导致在协议的履行过程中容易发生纠纷。究其原因一方面是中介公司工作人员法律知识有限，对如何签订合同根本不懂；另一方面是房屋买卖协议的内容跟中介公司没有利害关系，中介公司工作人员没有责任心，敷衍了事。

经中介公司签署的二手房买卖协议很多只明确房屋的坐落位置，房屋的总价款，交付首付款的时间及支付尾款的方式，其他的具体内容鲜有涉及，有的甚至连支付首付款的时间都没有约定明确。

有的约定在交付首付款后交付房屋，但是在交付首付款多长时间之内交付房屋并不明确；有的二手房买卖协议约定在卖方支付首付款用于解除银行抵押后再办理房屋过户手续，但是解除银行抵押后多长时间之内办理房屋过户手续并不明确；有的约定在办理房屋过户手续后再支付剩余购房款，但是办理房屋过户手续后多长时间之内支付剩余购房款并不明确。

二手房买卖协议应当明确这些内容，买卖双方支付购房款是自行交割还是通过专用账户付款；支付尾款的方式是现金支付还是贷款；贷款方式是中介提供担保转按揭还是卖方将房屋过户到买方名下后再由买方以房屋办理抵押贷款支付尾款；支付尾款的具体时间；办理房屋过户手续的具体时间；迟延支付购房款的违约责任；迟延交付房屋的违约责任；迟延办理过手续的违约责任等，如果这些基本内容不明确将很容易导致纠纷的发生或是不利于纠纷的解决。买卖双方应当尽量在主合同中就将主要事项进行明确约定，在主合同之外还需要补充约定的再签署补充协议，不要本末倒置，以补充协议作为重点，主合同全是空白。

这里特别需要提醒的一点是最好明确定金转化为购房款的时间。二手房买卖协议通常约定买方需向卖方支付一定数额的定金，并且定金在履行协议的过程中转化为购房款，但是通常都没有约定定金转化为购房款的时间。卖方通常主张定金在买方支付购房尾款时才转化为购房款，买方通常主张定金在买方支付首付款时即转化为购房款，由此而引发首付款是否包括定金的纠纷。根据定金的性质，在二手房买卖协议中最好明确约定在支付购房尾款时定金转化为购房款。

另外对双方违约责任进行明确约定也是很有必要的，首先是可以督促买卖双方积极履行自己的义务，其次是可以在发生违约行为时有明确的承担责任的依据和标准。如果不明确约定违约责任，守约方只能要求违约方赔偿自己因违约行为遭受的损失，而损失是否存在和损失的数额是需要守约方来承担举证责任的，但是守约方往往很难证明损失的大小。

在二手房买卖发生纠纷后应积极收集对自己有利的证据，而不应认为自己有理而消极等待，打官司讲究的是证据。比如在卖方违约拒收买方首付款的情况下，买方应当积极收集卖方拒绝收款的证据，可以录音，发督促收款的书面通知，将应当支付的首付款提存等。如果买方只是消极等待，那么到时卖方可能反咬一口，主张买方迟延支付首付款而要求买方承担违约责任，在这种情况下买方需要承担举证责任证明是卖方拒收首付款，如果买方不能提供任何证据证明是卖方拒收首付款那么恐怕就对买方不利了。同样在买方拒绝付款的情况下，卖方应当督促买方付款，收集对自己有利的证据。

在二手房买卖过程中，当事人可以向房产律师进行咨询，听取房产律师的意见，也可以委托房产律师代为处理相关事务，尽量防止法律风险的发生，充分维护自己的合法权益。

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