北京市朝阳区403号房屋系刘某所有的房屋。2013年1月4日，李某（作为买受人，乙方）与刘某（作为出卖人，甲方）、中介公司（作为居间人、丙方）签订《买卖定金协议书》，三方约定，由乙方购买甲方403号房屋，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲、乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署买卖合同时由乙方向丙方支付居间代理费174960元。就乙方的购房资格事宜，各方同意：（1）乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料，乙方保证其提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。（2）丙方协助乙方进行购房资格审核；如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条（1）中约定的情形除外。2013年1月4日，李某向刘某支付定金2万元。2013年1月13日，李某（作为买受人）与刘某（作为出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定，刘某将403号房屋出售给李某，成交价格为583万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价65万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元。买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为408万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第1种方式解决：（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付给出卖人。出卖人应当在原业主收到全部房款后5个工作日内将房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在2013年3月20日之前取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。

2013年1月13日，李某（作为乙方、买受方）与刘某（作为甲方、出卖方）、中介公司（作为丙方、居间方）签订《补充协议》，三方约定，乙方于2013年1月13日向甲方支付定金2万元。乙方应于面签当日将首付款240万元自行支付甲方。甲乙双方应于接到丙方通知3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在接到丙方通知3个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方须按照本协议第四条约定承担违约责任。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还......其他约定：1、补加房屋定金18万元，在2013年1月16日之前支付给业主。2、尾款应于2013年3月20日之前到达业主账户。2013年1月17日，李某向刘某支付定金18万元。购房时，李某系在校学生，户籍所在地为西城区鲍家街43号，系集体户籍。因李某系外地生源在京集体户籍，不符合本市房屋购房条件，无法办理过户手续，李某、刘某之间的买卖合同无法履行。中介公司称，签约时没有对李某的购房资质进行审查，资质审核需要李某提供资料，中介公司在建委官网上填报信息，5个工作日内出具是沟通过的结果，李某没有提供证件给中介公司，所以签约时没有做资质审核，中介公司否认李某将户口本首页及户籍卡交给中介公司。李某称，一开始到中介公司办理买房手续时，就提交了户口本、身份证复印件，也告知了是学生户口，中介公司说可以办理。

李某诉至原审法院称：李某是北京学生户籍，并不符合国家政策，李某、刘某所签订的合同违反国家现行政策不能履行。现李某要求：1.解除与刘某签订的房屋买卖合同、补充协议、房屋买卖定金协议；2.刘某退还收取的定金及购房预付款20万元。

刘某辩称：李某在签订买卖合同时签署《购房承诺书》，在《购房承诺书》中承诺："一、本人已详细阅读并清楚知悉《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号），《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）等国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。本人承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定......四、本人如未遵守本承诺，违反住房限购政策规定，导致购房合同无效或解除，所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，以及网上签约信息被注销、房屋登记被撤销等情形的，本人愿意承担由此造成的一切法律责任；对他人造成损害的，本人愿意承担相应的赔偿责任。"对此，李某在《购房承诺书》中已确认知悉国家及本市住房限购政策，自愿承担因不符合住房限购政策造成的一切法律责任，也包括承担20万元定金不予退还的责任。李某故意隐瞒其不具有购房资格的真实情况，导致无法办理房屋所有权转移登记手续，构成根本违约，李某无权要求刘某退还20万元定金。

中介公司述称：第一项诉讼请求，李某无购房资质，合同无法履行，同意解除；第二项诉讼请求与我方无关。

法院认为：李某与刘某及中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《补充协议》系当事人真实、自愿的意思表示，对各方当事人具有法律约束力，但上述合同系在国家及本市住房限购政策出台后签订的，李某并不具备购房资格，已无法办理房屋过户登记，合同目的已无法实现，现李某要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《补充协议》，刘某及中介公司同意解除，法院对此不持异议。在《补充协议》中，李某、刘某约定补加定金18万元，故李某向刘某支付的20万元性质为定金。根据刘某提交的录音证据，可以认定李某一方在签订相关合同时，对其不具备在京购房资格是明知的，《买卖定金协议书》约定，如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就已支付的款项，刘某不予退还，现李某要求刘某返还支付的定金没有依据，对李某的此项请求，法院不予支持。

判决：一、解除李某与刘某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、解除李某与刘某、北京链家房地产经纪有限公司之间签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》；三、驳回李某的其他诉讼请求。

北京房产律师-黄争荣律师点评本房屋买卖纠纷案件：本案的争议焦点在于买房人无购房资格是否有权要求出卖人返还定金，而本案的关键点在于买房人明确承诺自己具备购房资格，且愿意承担相应的法律责任，故买房人未能通过购房资格审核时应当按照约定承担法律责任。出卖人有权不予返还定金。