二手房买卖产权调查与审核
作者：黄争荣律师 添加时间：2015/5/18 22:42:32 浏览：
1权属审查
审查二手房的权属证明及相关文件。对于没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋或权属有争议的房屋，应注意法律上的风险及可能的后果。
在有些情况下，尽管没有房产证，但是在评估风险后，可以通过信托设计进行交易或在有担保的前提下交易。
向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以了解拟交易的房屋是否有产权争议。
不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致，如北京是北京市建设委员会，天津是天津市房屋管理局。了解本地的房屋登记管理机构。
土地使用权登记机关是二手房所在地的县级以上土地管理部门，但是应当加盖人民政府的印章，以人民政府的名义发证。
审查土地登记机关是否已向辖区的所有房屋发放土地使用权证还是向部分房屋发放了土地使用权证。如果有土地使用权证，在二手房买卖合同中约定办理土地使用权证的相关事宜。
对房屋所有权证的真伪进行审查，及时发现证书的真伪。对出卖人的身份进行核查，确定是否存在冒名顶替的出卖人。
2共有财产审查
审查拟交易的房地产是否存在共有权人。
二手房属于两个以上主体共有的，审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。
未经其他共有人书面同意的，不应买卖。
我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。如卖方称单身，应要求其提供单身证明，如卖方称离婚则要求其出示离婚协议、离婚调解书或判决书，审查离婚法律文件对所售房屋的处理情况，必要时应到出具离婚法律文书的机关进行核查。
交易的房屋若是发生继承的房屋，应先按照《中华人民共和国继承法》的相关规定，确定继承人，办理继承公证后，由所有继承人达成一致意见后，方可签订买卖合同。
3权利限制审查
交易前应当审查二手房有无司法机关或行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制房屋所有权的情况，必要时应向登记机关和有关部门查询。
一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关；有权对房地产采取查封或限制措施的行政机关包括税务机关、海关、建设行政管理机关等。
司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他方式限制二手房权利的，不得买卖或告知买卖的风险。
出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定：有些地域的房屋是不能出售给境外人士的，如出售需相关项目办公室出具准予购房的证明。律师可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。
外国驻华使馆、领事馆购房，需取得外交部的批准。
就交易房屋的类别及性质进行审查，确定房屋的类别。如是央产房，央产房出售需符合房改政策，上市出售的前提是原售房单位已到央产房交易办公室办理了登记备案，否则买卖双方无法进行交易。
经济适用房、集资建房或回迁房等按照经济适用房政策管理的房屋交易在政策方面的限制，具体的限制包括是否能自己流转、流转的时间限制、主体资格的限制等。
出售人或买受人行为能力，以是否能独立承担民事责任为准，如不能独立承担民事责任，相关的代理或监护手续是否完备、合法。
4他项权利设置审查
审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。
若有抵押，应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。买房人有承担所购房屋被追及偿还债务的风险。
在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。
5优先购买权审查
在同等条件下，二手房的共有人和承租人享有优先购买权。审查优先购买权人有无放弃优先购买权或同意出售的证明。
如果房屋出租的，应将要出售的情况在合理的期限内提前书面通知承租人。提前通知的合理的期限一般为3个月。
如承租人放弃优先购买权，买受人购房后继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
通过拍卖购买二手房的，应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权利行使条件。
6其他权利限制情形的审查
二手房若存在被依法收回土地使用权或法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的，不得买卖。
若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖的情形之一：
(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
(3)处于户籍冻结地区并已列人拆迁公告范围内的；
(4)上市出售后形成新的住房困难的；
(5)擅自改变房屋使用性质的；
(6)有法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售情形的。
已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房，确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。
已购买经济适用住房的家庭住满5年的，按照当地政府的规定，以签订合同时间为限；有些即使住满5年，也不能上市出售。有些经济适用房可以按市场价格出售，但需由出售人到房屋所在地区、县国土房屋管理局按成交额的10％缴纳综合地价款。
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