北京房产律师黄争荣律师认为名为买卖实为赠与，原告起诉要求确认房屋买卖合同无效的，法院应判决赠与有效，驳回原告的诉讼请求，以符合民法诚实信用的基本原则，维持社会关系的稳定。

    孙某与曹某于1982年4月登记结婚，1983年9月育有一女孙甲。2006年孙某与曹某在民政局办理离婚登记。但孙某、孙甲及曹某均表示三人仍共同生活。2012年1月，孙某与李某结婚。2012年2月，孙某与李某育有一女孙乙。2012年8月，孙某与李某在民政局办理离婚登记，双方在《离婚协议书》中约定，“女方自愿提出离婚，双方协议离婚，女儿孙乙由女方抚养，双方名下的所有财产归女儿孙乙所有。因女儿还小，男方现有工资卡全部金额归女儿孙乙使用。年底前收入或奖金不再投资，归女儿孙乙使用。男方所有财产收入由女儿孙乙继承。”2013年2月，孙某与曹某复婚。2016年4月，孙某与曹某因争吵分居。2018年2月，曹某起诉孙某离婚。2018年12月，法院终审判决双方离婚。

    位于北京市东城区×××8号院X房屋于2012年12月登记在孙某名下，建筑面积206平方米。2013年3月，孙某、孙甲订立《存量房屋买卖合同》，孙某将涉案房屋出售给孙甲，成交价格556万元。合同中有关付款方式、房屋交付、违约责任、权属登记等条款均没有明确约定。当日，显示孙甲支付涉案房屋过户所需要的税费。2013年3月，涉案房屋登记为孙甲单独所有。孙某向法院起诉要求确认孙甲签订的房屋买卖合同无效。

    孙某出示如下证据：1、居民户口簿、身份证；2、（2018）京02民终X号民事判决书；3、北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知。证明孙某名下曾登记有昌平区北七家镇北亚花园小区的房屋一套，欲购买昌平区×××99号院房屋，根据北京市限购政策，如不将涉案房屋过户至孙甲名下由其代持，孙某无法购买昌平区×××99号院房屋，且孙某名下无房的情况下可以享受优惠政策。经质证，孙甲及曹某、李某、孙某均认可上述证据的真实性，但孙甲及曹某否认孙某的证明目的，称北亚花园小区的房屋登记在孙甲名下，现已出售并以售房款购买涉案房屋，孙某、孙甲过户涉案房屋时，孙某名下仅有一套房屋，因此不涉及购房指标问题。4、热费缴费通知单及物业费收据，证明涉案房屋过户后未办理物业交割等，孙某仍控制涉案房屋并交纳各项费用。经质证，孙甲及曹某、李某、孙某均认可上述证据的真实性，但孙甲及曹某否认孙某的证明目的，称因孙某与第二任妻子、女儿居住于涉案房屋，因此孙甲才离家出走。5、（2019）冀01民终X号民事判决书，证明如果法院认定孙某赠与孙甲有效，将导致孙某名下无房产并承担巨额债务。经质证，孙甲及曹某认可该证据的真实性，但否认证明目的，认为无法证明与购房款项的关联关系。

    孙甲出示如下证据：1、孙乙的户口页，证明因孙乙出生导致家庭纠纷，促使孙某在2013年3月将涉案房屋过户至孙甲名下。经质证，孙某认可该证据的真实性，但认为在已经有小女儿的情况下将涉案房屋全部赠与孙甲是不合理的，孙某也从未有赠与的意思表示。曹某认可上述证据，李某与孙某否认该证据。2、短信记录，证明孙某对孙甲曾进行过家暴。经质证，孙某认可该证据的真实性，但否认与本案的关联性。曹某认可上述证据，李某与孙某否认该证据。3、电话录音，证明孙甲并无售房意图。经质证，孙某否认该证据的真实性。曹某认可上述证据，李某与孙某否认该证据。4、房产查询信息结果告知单、房屋所有权证、房屋买卖合同，证明2013年孙某将涉案房屋转移登记到孙甲名下时，孙某名下仅有涉案房屋，不存在为了腾购房资格而让孙甲代持的问题，且孙某诉称昌平区北亚花园房屋登记在孙甲名下，孙甲于2014年才将该房屋出售。经质证，孙某认可该证据的真实性，但孙某称其误以为北亚花园房屋登记在孙某名下，因家庭内部出资，故登记比较混乱，但都是孙某出资购买的，孙某误以为两套房屋都是其出资，会影响继续购房。曹某认可上述证据，李某与孙某否认该证据。5、孙甲工商银行卡交易流水，曹某工商银行卡、中信银行存折，《证明》，证明孙甲及曹某针对涉案房屋出资约300余万元。经质证，孙某否认《证明》的真实性，虽认可其他证据的真实性，但否认证明目的，并称其将办理购房事宜交由孙甲及曹某，因资金周转问题由曹某先行支付购房款，但孙某已经将购房款全部支付给曹某，同时购买房屋时孙某与曹某系非婚状态，即使有钱款往来也属于债权债务关系。对此孙某出示曹某个人客户账户情况表，证明2011年8月26日孙某向曹某汇款400万元。经质证，孙甲及曹某均认可该证据的真实性，孙甲称该证据仅能证明孙某与曹某有财务往来，但是无法证明该款项系购房款且已经支付给孙甲，且金额也无法对应。曹某认可收到上述款项，但不认可已经支付给孙甲，称双方虽然处于离异状态，但钱款往来频繁，无法回忆起上述款项用途。李某与孙某否认孙甲提交的上述证据。6、离婚案件笔录，证明孙某认可涉案房屋是其过户给孙甲的，孙某也有另一套房屋。经质证，孙某与曹某认可该证据的真实性，但孙某认为因其与曹某离婚时曹某也想争涉案房屋，孙某的想法是宁肯把涉案房屋给孙甲也不想给曹某，因此不能通过笔录推断孙某想赠与孙甲，且孙某陈述的是“只是过户”。7、孙某、曹某与案外人的谈话录音、涉案房屋缴税凭证，证明案外人于2016年9月15日协调孙某与曹某之间的夫妻矛盾，孙某曾表示本意将涉案房屋赠予孙甲，不需要办理过户，但因曹某坚持要求过户而缴纳60-70万元的税费，孙某对此进行抱怨。孙某未申明理由未到庭对上述证据予以质证，后在其提交的书面质证意见中表示即便上述录音是真实的，也不能证明孙某有赠与的意思表示，且应作为非法证据予以排除。8、证人证言三份，证明案外人曾调解孙某与曹某之间的纠纷；为筹集购房资金，曹某向朋友借款，以此证明涉案房屋系孙某、曹某共同出资为孙甲购买。经质证，孙某认为证人未出庭作证不符合证据形式，不认可证人证言的真实性。即使曹某存在借款，也无法证明涉案房屋购买情况。

    法院调取涉案房屋的档案资料。显示2011年4月，孙某与开发商订立购买涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，约定孙某需于2011年4月前一次性付清房款3722000元，于2011年4月前一次性付清房款5000000元。在同日签署的《家庭购房申请表》中，购房人姓名显示为孙某，其他家庭成员信息显示曹某为购房人妻子，并附有二人1982年的结婚证复印件一份。2011年4月9日，显示孙某交纳涉案房屋契税。2011年4月11日，开发商向孙某出具发票，显示涉案房屋购房款共计8722000元。2012年12月21日，涉案房屋登记于孙某名下。2013年3月8日，孙某、孙甲订立《存量房屋买卖合同》。2013年3月11日，涉案房屋登记为孙甲单独所有。就为何孙某购买涉案房屋时，将双方已不存在夫妻关系的曹某登记于《家庭购房申请表》，孙某解释称当时是孙甲办理的购房手续，孙甲不清楚父母于2006年离婚的情况，所以填写了曹某的信息，并由孙某确认签字。孙甲及曹某对此不予认可，称该记录恰能证明三人以家庭财产为孙甲购买房屋。

关于孙某与李某《离婚协议书》的具体约定，孙某解释称与李某离婚时双方约定所有财产，包括婚前与婚后财产均归女儿孙某，如果孙某去世，所有财产由孙某继承。孙甲及曹某认为协议中约定的“所有财产”指向不明，孙某有权处分涉案房屋。就孙某在《离婚协议书》中约定涉案房屋归属于孙某，又为何过户给孙甲一节，孙某解释称考虑到限购政策，且孙某当时尚有一笔债务，担心执行到涉案房屋，所以将房屋暂时过户给孙甲，如果过户给孙某，孙甲将无房居住。孙某没有赠与孙甲的意思表示，该房屋权利应归属于孙某，孙某无权处分。

    孙某以孙某、孙甲之间订立《存量房屋买卖合同》系虚伪意思表示为由主张认定《存量房屋买卖合同》无效并由孙甲配合办理房屋转移登记手续，而孙甲主张《存量房屋买卖合同》虽名为买卖，但履行的实质是一种赠与行为，故本案的首要争议焦点在于孙某、孙甲订立的《存量房屋买卖合同》属于买卖合同还是赠与合同。

    关于孙某、孙甲之间签订《存量房屋买卖合同》，其法律行为的性质尚需结合证据和当事人之间的意思表示予以认定。所谓意思表示，是指行为人把进行某一民事行为的内心效果意思，以一定的方式表达于外部的行为。行为人因具有健全的判断能力，由此得以更自由的进入法律交往领域，但表意人时常会基于某些考虑，作出有所保留的意思表示，此时，表面意思所指向的法律效果，其实不为表意人所追求，进而导致意思表示的真实内容及效力有待于结合具体案情进一步判断。本案中，孙某、孙甲订立了《存量房屋买卖合同》，依照常理，双方之间应当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。然而结合查明的事实发现，孙某、孙甲之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处，具体如下：第一，从《存量房屋买卖合同》的内容分析，其中虽然约定了房屋的价格，但对于交付时间、违约责任、付款方式和期限等重要条款均未明确；第二，双方均认可孙甲未实际支付购房款，但孙某亦从未向孙甲主张支付购房款，在孙甲未支付房屋对价的情况下，孙某即将房屋转移过户至孙甲名下，这与一般交易惯例不符；第三，结合孙某、孙甲之间的身份关系，及孙甲提交录音证据的内容，孙甲欲以《存量房屋买卖合同》约定价格购买涉案房屋，缺乏合理动机。同时，孙某、孙甲双方均否认拟履行上述合同。综合上述分析，应当认定孙某、孙甲之间不存在真正的房屋买卖行为，而是形成了赠与合同法律关系。孙某主张双方存在代持关系，但“代持”并非一种明确的法律关系，不动产物权仍以登记作为公示权利人的方式，现孙某未提交证据证明孙某系借用孙甲名义实现对涉案房屋的所有权，且孙某提出为满足购房政策、因负担个人债务而转移财产等理由，均缺乏因果关系方面的合理性，故法院对孙某主张双方系代持关系，不予采信。

    根据法律规定，虽然行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，但以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应依照相关法律规定处理。当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。因此，本案第二个争议焦点为双方之间的赠与合同效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”本案中，孙某原系涉案房屋所有权人，其于2013年3月8以房屋买卖的方式将涉案房屋转移登记至孙甲名下，且已经办理完毕产权过户登记手续。可以认定双方之间的赠与合同关系真实有效，并已履行完毕。关于涉案房屋是否属于孙某与李某之间夫妻共同财产问题，根据已查明情况，孙某订立购买涉案房屋合同的时间及支付款项的时间均在双方结婚之前，因此李某认为涉案房屋系夫妻共同财产，理由不足，法院不予采信。关于孙某、李某、孙乙认为涉案房屋已经在孙某与李某离婚时约定属于孙乙，因此孙某无权处分给他人一节，根据孙某提交的《离婚协议书》显示，双方对于赠与孙乙的财产范围约定的并不明确，且即使认为双方赠与孙乙的财产包括婚前财产，但孙某此后并未将涉案房屋转移登记至孙乙名下，孙某与孙乙之间成立赠与合同关系，涉案房屋并未发生物权变动，孙某与孙乙之间的赠与合同关系无法对抗已经办理房屋转移登记手续的孙甲。因此，法院对当事人的上述主张意见，不予采信。孙某以双方订立的《存量房屋买卖合同》并非双方真实意思表示为由，主张认定合同无效，并由孙甲配合办理转移登记手续的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回孙某的全部诉讼请求。

    孙某不符一审判决，提起上诉后，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

    北京房产律师黄争荣律师认为，虽然以虚假意思表示实施的法律行为无效，但是虚假的意思表示隐藏的民事法律行为可以是合法有效的。如果隐藏的民事法律行为合法有效，则虚假意思表示所产生的法律后果实质上是符合双方真实意思的，该法律后果没有损害他人利益，法律应予保护，不应推翻，以符合民法诚实信用的基本原则，维持社会关系的稳定。如果判决房屋买卖合同无效，让当事人按照赠与合同法律关系去另行解决，必然增加法院诉累，不利于社会关系稳定。