限购前签订买卖合同 法院判决解除合同
北京房产律师-黄争荣律师代理因永清市限购政策主张解除房屋买卖合同并返还购房款案件胜诉。
原告(乙方)与被告一(甲方)经被告二永清县美庭房地产经纪有限公司(丙方)居间介绍,于2017年3月11日签订《房屋居间买卖合同》,约定被告将位于河北省永清县国瑞生态城(雅仕苑)房屋出售给原告,成交价格为1628000元。本协议签订之日支付定金100000元,在2017年3月20日之前支付450000元,剩余108000元于2017年4月7日前支付,与定金共计658000元。甲方收到乙方658000元之后,立即向自己贷款的银行办理还款手续,将自己关于该房屋的房贷还清,并尽快办理买卖房屋的产权登记手续。剩余房价款970000元乙方向银行办理房屋贷款,由银行直接支付给甲方。甲方收到房屋全款后,甲方将房屋钥匙交付乙方,将房屋交付乙方使用。同时甲方协助乙方办理房屋的产权过户手续,协助乙方将房屋过户到乙方名下。如因不可抗力致使本合同不能全面履行,甲乙方互不承担责任。丙方一次性收取居间服务费35000元,于签订本协议之时支付。
合同签订后原告于2017年3月13日向被告永清县美庭房地产经纪有限公司支付了定金100000元,居间服务费35000元,于2017年3月18日向被告一支付了购房款450000元,于2017年4月7日向被告一支付了购房款125316元。被告一却迟迟未能取得房屋权属证书。2017年6月2日廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,规定:非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房,包括新建商品住房和二手住房。原告系外地户籍,在外地工作,不能提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明,不具备购房资格。
原告因迟迟不能取得购房资格,与二被告协商未果,向北京房产律师黄争荣律师咨询。黄争荣律师认为在限购政策出台之前签订的买卖合同,廊坊地区法院在司法实践中并不支持以不可抗力为由解除合同。要想让法院判决解除,必须另辟蹊径。鉴于本案情况,对方还没有取得房屋权属证书,怠于履行义务构成违约。如果对方没有还清银行贷款,那么对方就构成根本违约。这一点还不确定,具体事实还有待开庭时查清。可以从这两方面主张对方构成根本违约,原告有权解除合同。原告对黄争荣律师的方案表示赞同并委托代理诉讼。
黄争荣律师代理原告向法院提起诉讼,原告认为在原告与被告签订《房屋居间买卖合同》后,被告迟延取得房屋权属证书,导致廊坊市出台的限购政策出台后原告不具备购房资格,无法继续履行合同,不能实现合同目的。原告有权要求解除《房屋居间买卖合同》,被告返还原告定金100000元和购房款575316元,被告永清县美庭房地产经纪有限公司返还原告居间服务费35000元和产权费用9000元。
法院经审理查明,被告一至今未将自己关于该房屋的贷款还清,没有将产权证办理到其本人名下。法院认为,原告主张由于政府出台限购政策,导致合同无法继续履行,要求解除合同。本案中双方当事人签订房屋买卖合同在限购政策出台之前,合同签订后原告也按照合同的约定履行了付款义务。本院认为,限购政策并不必然导致合同目的无法实现和合同解除,原告该项理由不能成立。原告主张被告没有履行合同义务构成根本违约,要求解除合同。被告一在原告支付首付款后,至今未履行偿还本人房贷的义务,且迟延履行合同义务达四年之久,在诉前调解及诉讼阶段被告一也未能还清巨额房贷,被告一的行为为继续履行合同带来巨大的风险,已经构成违约,致使合同目的不能实现,故对原告要求解除合同的请求,本院予以支持。法院判决如下:一、解除原告与被告一、被告二于2017年3月11日签订的《房屋居间买卖合同》;二、被告一于本判决生效后十日内返还原告购房款675316元;三、驳回原告的其他诉讼请求。
北京房产律师-黄争荣律师认为,在限购政策的影响下,三河市、永清县、大厂等地的房价几乎腰斩,如果合同解除,出卖人无疑将遭受重大损失。不管是在限购政策出台之前,还是在限购政策出台之后签订的房屋买卖合同,买受人提出解除合同,必须要有充分的理由,合理的依据,才能说服法官支持诉请。