买方无购房资格 买卖合同仍有效
作者：黄争荣律师 添加时间：2016/10/19 15:21:31 浏览：
北京房产律师-黄争荣律师提示：买方无购房资格签订房屋买卖合同并不违反法律法规的效力性禁止性规定，房屋买卖合同应属有效，买方应当在签订合同后尽快取得购房资格，否则导致合同无法继续履行应当承担违约责任。卖方也不能以买方在签订房屋买卖合同时没有购房资格主张合同无效，拒绝履行房屋买卖合同，否则应当承担违约责任。
王某向法院起诉称：2014年4月27日，在链家公司的居间服务下，我与马某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议》，约定我将708室房屋出卖给马某。《补充协议》约定马某应于2014年10月31日前将第一笔购房款591万元以建委资金监管的方式支付给我。双方同时约定若马某逾期履行约定义务超过15日的构成根本违约，我有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，马某应按照房屋总价款的20％向我承担违约责任。鉴于马某至今仍未按照约定履行向我付款的义务，我已于2014年11月16日向她发出《解除通知》，要求解除合同及补充协议等相关文件。现我要求法院确认1、我与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2014年11月20日解除；2、我与马某签订的《补充协议》于2014年11月16日解除；3、解除我与马某、链家公司签订的《居间服务合同》；4、解除我与马某、中融信公司签订的《房屋交易保障服务合同》；5、马某支付违约金114.2万元，诉讼费由马某负担。
马某答辩称：我与王某签订合同之前一直居住在新加坡的女儿家中，2014年4月10日才回北京。因我年纪较大，想换一个楼层较低的房屋，经链家公司居间与王某签订了房屋买卖合同。2014年5月1日我从朋友处得知因我名下已有两套房屋，所以不具备购房资格，便于5月8日告知链家公司要求解除合同，链家公司同意并和王某沟通。5月9日我特意到王某家中告知我无法购房的情况，但她不认可，还于5月20日通过链家公司向我主张违约金54万元。合同目的无法实现并不是我的过错，所以我只同意解除与王某、链家公司签订的《居间服务合同》及我与王某、中融信公司签订的《房屋交易保障服务合同》，不同意王某其他诉讼请求。另外，合同约定的违约金标准过高，如果法院判决我违约，应酌情降低标准。鉴于以上情况，我向王某提出反诉，要求解除与王某、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》，王某退还我已付购房定金5万元，反诉费由王某负担。
北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）答辩称：我公司并非《北京市存量房屋买卖合同》和《房屋交易保障服务合同》的主体，违约金是向马某主张，与我公司无关。居间合同已经履行完毕，所以不存在解除的问题。
北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）答辩称：我公司同意解除《房屋交易保障服务合同》，其他诉讼请求与我公司无关。
王某对马某的反诉答辩称：《买卖定金协议书》是各方真实意思表示且已履行完毕，该协议是为了保障双方签订房屋买卖合同。在双方的买卖合同签订完毕后，协议目的已经实现，故不同意解除。我已于2014年11月16日向马某发出了解除买卖合同通知函，马某已收到，故该合同已于2014年11月20日解除。因马某违约，我不同意返还定金，该定金已用于弥补我的部分损失，且已从我的违约金诉求中扣除。马某的反诉请求应予驳回。
法院经审理查明：2014年4月26日，王某（甲方、出售人）与马某（乙方、购买人）、链家公司（丙方、居间人）签订了《买卖定金协议书》，三方约定：交易房屋708，乙方确认以596万元的总价款购买该房屋，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金5万元，甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件；甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还；甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务。上述协议签订当日，马某向王某支付了购房定金5万元。次日，王某（出卖人）与马某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：出卖人所售房屋708；该房屋成交价格为276万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价为320万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金5万元；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
同时，王某（甲方）与马某（乙方）、链家公司（丙方）又签订了《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总价为596万元；乙方于2014年4月26日向甲方支付定金5万元，乙方于2014年10月31日之前将第一笔购房款591万元（不包含前期支付定金5万元）以建委资金监管的方式支付甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方逾期履行本补充协议约定的购房款支付义务超过15日的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；乙方出现根本违约情形的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
上述合同及补充协议签订当日，王某（甲方、出卖人）、马某（乙方、买受人）及链家公司（丙方、居间人）又签订了《居间服务合同》，约定甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成。同时，王某（甲方）、马某（乙方）与中融信公司（丙方、服务方）签订了《房屋交易保障服务合同》，约定丙方在甲、乙双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。
2014年10月7日，马某称因其名下已有两套房产，不具备再购买房屋的资格，故与王某协商解除上述合同及协议的问题，但双方未达成一致意见。此后，马某未按照合同及补充协议约定向王某支付购房款。链家公司未向马某收取居间服务费，中融信公司亦未向马某收取保障服务费。2014年11月16日，王某通过邮政快递方式向马某发出《解除通知》，以马某未如约支付购房款为由要求解除与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等文件，11月20日马某签收了该函件。
另查，马某名下现有两套房产。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房产证、《在京中央单位已购公房变更通知单》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、定金收据、解除合同通知函及快递单据、邮政快递查询单、护照等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：王某与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、及与链家公司签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、与中融信公司签订的《房屋交易保障服务合同》均系各方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同及协议对各方均有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。由于马某名下已有两套房屋，在此情况下无法继续购买房屋，涉案合同目的无法实现，故在约定的支付购房款期限届满之前向王某及链家公司提出解除合同的主张，王某未就此与其达成协议，而马某既未采取措施使自己具备购房资格并如约履行合同义务，也未采取其他合法方式继续主张解除合同，致使王某根据合同约定以马某违约为由于2014年11月16日发出解除合同的函件，马某收到该函件时合同解除，故法院确认王某与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2014年11月20日解除。
马某作为本市的市民，且接受过高等教育，虽有部分时间在国外探亲，但以当前资讯传播的广度和深度，其应当知道房屋新政的相关内容。即使马某对相关政策了解不够，在做出购买房屋的重大决定之前亦应详细咨询，故其以不知道限购政策作为抗辩理由不能成立。马某应承担未如期支付购房款的违约责任。根据合同的履行情况、马某的过错程度及王某的预期利益、实际损失综合考虑，双方约定的违约金过高，法院予以适当减少。合同中已约定马某已支付款项冲抵违约金，故马某要求王某返还购房定金于法无据，不予支持。与《北京市存量房屋买卖合同》相关的《房屋交易保障服务合同》，因在本案审理中，各方当事人均同意解除，法院不持异议。《买卖定金协议书》及《居间服务合同》已履行完毕，无需再主张解除。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、王某与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王某与马某、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》于二○一四年十一月二十日解除。二、解除王某与马某、北京中融信担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》。三、马某于本判决生效后七日内给付王某违约金五十万元。四、驳回王某其他诉讼请求。五、驳回马某其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马某不服原判，提起上诉。上诉请求为：撤销原判第一、三、五项，依法改判马某与王某所签《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和《买卖定金协议书》无效，马某无需承担违约赔偿责任赔偿违约金，王某返还马某五万元定金。主要理由为：双方所签合同违反了国家和北京市房地产市场调控的禁止性规定，应当认定为无效合同。原审法院对于涉诉合同是否生效的判断有误。涉诉合同只是双方购房意向，并没有实际发生，该合同对于双方没有拘束力。签订合同时双方都存在履行障碍，合同并未生效也无法履行。中介公司也明确，双方签订的这份合同只是草签的，要向上报后本合同才可以生效。另外，双方签约后，马某在同年5月8日就通知王某解除合同，但是王某不同意，不返还五万定金，同年10月7日马某和女儿又去谈，但双方不能达成一致意见。请求二审法院公正处理本案。
王某同意原判，不同意上诉人马某的上诉请求。
链家公司提交书面意见表示，同意原判，不同意上诉人马某的上诉请求。
中融信公司同意原判，认为上诉人马某的上诉请求与该公司无关。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同受法律保护。
根据本案查明的事实，王某与马某于2014年4月27日就708号房屋的买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议》，上述合同具备了房屋买卖合同应具备的主要条款，该合同已经依法成立。双方当事人在平等、自愿基础上签订的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。同理，王某、马某及链家公司签订的《居间服务合同》以及王某、马某与中融信公司签订的《房屋交易保障服务合同》亦为有效。
上述合同及协议对各方均有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。为保障合同履行，王某已于2014年6月4日办理了央产房上市交易手续。马某作为本市的市民，仅有部分时间在国外探亲，根据限购政策宣传的具体情况，应当推定马某知晓限购政策。马某在签订合同时，王某并不知晓马某不具备购房资格，双方合同中约定的第一笔购房款的给付时间有长达六个月的时间，若马某采取积极措施亦可使自己具备购房资格，继续履行合同，双方在合同中明确约定马某拒绝购买涉诉房屋、逾期履行约定的给付购房款的义务超过十五日的，均属根本违约，应当在违约行为发生之日起十五日之内，以相当于涉诉房屋总价款的20%向马某支付违约金。而马某以本人不知晓在京购房政策为由要求解除合同又不同意承担违约责任致使双方未能协商一致解除合同。马某的违约事实成立，原判确定双方合同已于二〇一四年十一月二十日解除并无不当，原判法院依马某的申请，综合考虑本案实际情况，酌情判令马某承担承担支付违约金五十万元的结果亦无不当。
综上所述，上诉人马某的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万五千零七十八元，由王某负担六千二百七十八元（已交纳），由马某负担八千八百元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉费一千零五十元，由马某负担（已交纳）。
二审案件受理费一万六千一百二十八元，由马某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
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