北京房产律师 黄争荣

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应根据合同磋商、合同内容、合同履行情况来确定租金标准

作者:黄争荣律师 添加时间:2022/3/21 9:53:20 浏览:

北京房产律师-黄争荣代理的商业地产租赁合同纠纷案件胜诉。


北京市朝阳区华威北里17号楼(商业用房)-1至4层的权利人为魏某,产权证登记的房屋建筑面积为2703.85平方米。


2017年7月21日,魏某作为甲方与龙潭湖公司(乙方)签订《租赁合同》,魏某将北京市朝阳区华威北里17号楼(商业用房)租赁给龙潭湖公司用于商业经营,租赁期限自2018年2月1日至2033年1月31日。魏某在2017年7月21日出具《产权人同意转租确认函》,同意龙潭湖公司将租赁物业出租给朗诗寓公司作公寓、酒店、宾馆、商业及办公等经营。


2017年8月15日,意向出租方关某(甲方)与朗诗寓公司(意向承租方、乙方)签订《租赁意向书》,乙方承租甲方拥有合法经营权、转租权的位于北京市朝阳区华威北里17号楼物业的一层进口、二三四层场地及相关的附属设施;甲乙双方均明确知晓该物业实际状况并以房屋现状交付(甲方应保证该物业主体结构完好),甲方不得有任何欺骗及刻意隐瞒行为。


2017年9月5日,朗诗寓公司(承租人、乙方)与龙潭湖公司(出租人、甲方)、关某(保证人、丙方)签订《物业租赁合同》,约定:朗诗寓公司与关某于2017年8月15日签订位于北京市朝阳区华威北里17号楼物业及附属设施、附属场地的《租赁意向书》,朗诗寓公司同意与关某设立的控股公司签订关于租赁物业的正式租赁合同;租赁物业面积合计2142平方米,含5层房屋(170平方米)和集装箱(不少于40平方米)及2层45平方米等非产权面积,附赠一层南侧小院(不低于100平方米);朗诗寓公司租赁物业用于公寓、宾馆、商业、办公及配套等用途;租赁期限为15年,自2017年9月5日至2032年9月4日;首年租金(含税)为3498000元,每三年在上一年租金标准基础上递增6%;租金支付方式为预付,每六个月为一支付期。合同附件三为租赁范围及租赁物业平面示意图、原始建筑总平蓝图复印件、租赁范围的原建筑平面蓝图复印件和电子版图纸。合同附件四为房屋交接书,双方确认根据合同的约定,龙潭湖公司已经于本土地和房屋交接书签订之日向朗诗寓公司移交了位于北京市朝阳区华威北里17号楼的物业以及设备设施和文件资料,双方确认龙潭湖公司已经按现状将租赁物业交付给朗诗寓公司。


2018年3月9日,朗诗寓公司(承租人、乙方)与龙潭湖公司(出租人、甲方)、关某(保证人、丙方)签订《物业租赁合同补充协议》,各方一致同意,自2017年9月5日起,朗诗寓公司承租的租赁物业范围由原合同1.1条约定的北京市朝阳区华威北里17号楼物业及附属设施、附属场地,包括非产权面积部分的5层房屋(170平方米)、集装箱(不少于40平方米)、2层45平方米,及附赠一层南侧小院(不低于100平方米)变更为北京市朝阳区华威北里17号楼物业及附属设施、附属场地,附赠一层南侧小院(不低于100平方米);租赁面积由2142平方米变更为1887平方米;租金标准在原合同约定的递增完成后的基础上首年减少20万元,其余每年均减少40万元。


朗诗寓公司已按照合同约定标准全额付清2021年7月4日之前的租金。


朗诗寓公司向一审法院起诉请求:1.判令龙潭湖公司返还朗诗寓公司多支付的租金2478353.53元及产生的利息(暂计至2021年3月17日为180694.46元);2.请求法院依法确认朗诗寓公司按照案涉房屋实际面积1461.11平方米向龙潭湖公司支付合同期限内的每期租金,调减后的租金具体为:2021年7月5日至2024年1月4日每年租金为2542718.55元,2024年1月5日至2027年1月4日每年租金为2695281.66元,2027年1月5日至2030年1月4日每年租金为2856998.56元,2030年1月5日至2032年1月4日每年租金为3028418.48元,2032年1月5日至2032年7月4日的租金为1514209.24元,2032年7月5日至2032年9月4日的租金为510313.61元;3.判决龙潭湖公司赔偿朗诗寓公司律师费300000元。


朗诗寓公司主张案涉房屋面积与约定不符,并举出房屋面积测算技术报告书,欲证实经过专业测绘显示案涉房屋面积为1501.23平方米。龙潭湖公司对上述报告书不予认可。诉讼中,朗诗寓公司申请对案涉房屋进行面积测算。经测绘,委托范围内的建筑面积为1461.11平方米,非委托范围内的建筑面积为35.24平方米。


北京房产律师-黄争荣受龙潭湖公司委托出庭应诉答辩。


龙潭湖公司举出建设工程消防验收申请受理凭证、建设工程消防验收意见书、消防安全检查合格证、微信记录、证人证言等,欲证实双方磋商合同时朗诗寓公司对房屋面积没有提出疑问,2018年4月朗诗寓公司申报租赁物消防验收的建筑面积为1615平方米,朗诗寓公司对于租赁房屋的实际面积情况是明知的。朗诗寓公司辩称龙潭湖公司举出的证据不能证明朗诗寓公司对租赁面积是知悉的,不排除朗诗寓公司在使用中逐渐发现面积不符。


一审法院认为,朗诗寓公司、龙潭湖公司签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》系双方真实意思的表示,且内容不违反法律、行政法规禁止性规定,该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于租金计算标准,朗诗寓公司在意向书中确认承租北京市朝阳区华威北里17号楼物业的一层进口、二三四层场地及相关的附属设施,在物业租赁合同中双方就租赁范围及租赁物业平面示意图等进行了确认,朗诗寓公司明确知晓该物业实际状况,亦认可龙潭湖公司已经按现状将租赁物业交付给朗诗寓公司,虽然在合同中约定了租赁物业面积,但从合同洽商、合同内容及实际履行来看,双方对租金标准并非是按照每平方米单价确立,而是租赁物业的整体出租价格。因此朗诗寓公司主张按照测绘后面积调整租金,并要求龙潭湖公司退还多支付租金的诉讼请求,无事实及法律依据,法院不予支持。朗诗寓公司主张的律师费,法院亦不予支持。


一审法院判决:驳回朗诗寓公司之诉讼请求。一审案件受理费30472元,由朗诗寓公司负担(28072元已交纳,剩余2400元于判决生效后七日内交纳)。案件测绘费5000元,由朗诗寓公司负担(已交纳)。案件保全费5000元,由朗诗寓公司负担(已交纳)。


北京房产律师-黄争荣点评:当租赁合同在履行过程中,就租金计算标准发生争议时,对合同约定及实际履行的租金标准提出异议的一方,应当承担举证责任。租金计算标准的确定可以根据合同磋商、合同内容及合同履行等方面来进行综合判断。本案朗诗寓公司在意向书中确认承租北京市朝阳区华威北里17号楼物业的一层进口、二三四层场地及相关的附属设施,在物业租赁合同中双方就租赁范围及租赁物业平面示意图等进行了确认,以及认可龙潭湖公司已经按现状将租赁物业交付给朗诗寓公司,并一直按照合同约定交付租金等案件情况相结合,无法得出朗诗寓公司主张的“双方协商年租金标准是以租赁面积乘以单价而来”的结论。