2013年1月出卖人蒙某与买受人牛某签订了北京市存量房屋买卖合同，约定买受人购买出卖人的102号房屋，房屋成交价格为700万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价500万元；买受人在签订本合同的同时支付定金50万元；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款200万元；出卖人应在2013年6月30日前将房屋交付给买受人；出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起200日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等。当日经中介公司居间，双方还签订了补充协议，约定：牛某于2013年1月向蒙某支付定金50万元，双方应于2013年6月前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在贷款机构签发批贷函后3个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应在过户后三个工作日内自行办理物业交割手续；双方同意本交易涉及的税费全部由牛某承担，并直接向主管机关缴纳；如果蒙某拒绝将房屋出售给牛某以及将房屋出售给第三方等，为根本违约情形，牛某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，蒙某应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向牛某支付违约金，中介公司收取牛某的所有费用不予退还，由蒙某直接赔付牛某；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决；双方还约定，牛某于2013年2月支付蒙某50万元，于2013年4月支付蒙某400万元，剩余房款700万元于过户之前支付清，不包含定金，并于2013年7月办完所有手续。双方与链家公司签订了居间服务合同，牛某向链家公司交纳居间代理费256000元，蒙某向该公司交纳居间代理费25600元。2013年1月牛某通过其中国工商银行账户向蒙某转账50万元，2013年2月牛某再次向蒙某转账50万元。2013年3月蒙某向牛某发短信告知其不能把房子卖给牛某，并表示会酌情补偿。双方对此协商未果，蒙某于2013年4月退还牛某100万元房款。

牛某向法院提起诉讼，请求解除双方所签房屋买卖合同；蒙某赔偿居间费用256000元；蒙某赔偿差价损失400万元；本案诉讼费用及鉴定费用均由蒙某承担。

蒙某答辩称：第一，双方所签合同应为无效合同，因为牛某在签订房屋买卖合同时没有购房资格，违反了法律强制性规定，合同应属无效。第二，双方房屋买卖合同没有履行是因为牛某不愿意承担可能增加的个人所得税税费。第三，我卖给他人的价格与卖给牛某的价格一样，并没有获得额外的利益，故不同意差价损失赔偿。因此不同意牛某的全部诉讼请求。

庭审中牛某明确表示不向蒙某主张违约金，主张蒙某赔偿其房屋差价损失。双方对于102号房屋的现市场价值未能达成一致，经牛某申请，法院委托房地产评估有限公司对于该房屋的现市场价格进行评估。房地产评估有限公司于出具房地产估价报告，评估102号房屋在2013年9月的房地产总价为1550万元。

法院经审理认为：牛某与蒙某就102号房屋签订了北京市存量房屋买卖合同及补偿协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。牛某在签订北京市存量房屋买卖合同及补偿协议时虽不具备北京市购房资格条件，后牛某亦积极采取措施，将其名下房屋卖出以符合购房资格。蒙某认为双方所签合同为无效的辩称，缺乏依据，法院不予支持。本案中，因蒙某已将102号房屋卖于他人并办理了房屋过户手续，牛某与蒙某之间的房屋买卖合同客观上已经无法继续履行，故法院对于牛某要求解除双方所签房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。

对于房屋买卖合同无法履行的原因，一方面，因牛某明知由于受住房限购政策的限制，其在不具备购房资格的情况下仍与蒙某签订房屋买卖合同，虽其在签订合同后采取措施将其家庭名下房屋另行出售以符合购房资格，但在2013年3月牛某尚未办理完相关手续，在此情况以及"新国五条"的社会影响之下，牛某之行为势必会对蒙某判断合同能否顺利履行产生一定的担忧，其对此具有过错；另一方面，蒙某虽出于牛某对于"新国五条"实施后的合同能否履行存有担忧，其应及时与牛某沟通，采取适当合法的途径予以解决，但是蒙某将102号房屋卖于他人，对此亦具有过错。

牛某、蒙某对于合同不能履行均具有过错，蒙某对于居间费用应予以适当负担，具体数额法院依据双方房屋买卖合同及补充协议的约定以及双方的过错予以判定为128000元。因蒙某具有一定过错，故牛某要求蒙某赔偿房屋差价损失于法有据，但是牛某主张数额过高，法院考虑蒙某将房屋以相同价格卖于他人并未获取其他利益，同时综合考虑双方均具有过错的情况，依据双方所签北京市存量房屋买卖合同及补充协议的约定以及评估报告结论，予以酌定蒙某赔偿牛某损失一百万万元。

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